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Usufruit dans l’immobilier

Usufruit dans l’immobilier

 

 

Qu’est-ce que l’usufruit ? Les termes d’usufruitier et de nu-propriétaire ne sont pas inconnus dans l’inconscient collectif, mais quelle réalité recouvrent-ils ? Pour comprendre la distinction entre usufruit et nue-propriété, il faut partir d’une notion fondamentale en droit immobilier, la notion de propriété. Qu’est-ce que la propriété ? La propriété est définie par l’article 544 du code civil comme le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou règlements ». Or, le droit de propriété a trois composantes, conférant trois sortes de prérogatives au propriétaire d’une chose (qu’elle soit meuble ou immeuble). Dans le jargon juridique, ces trois composantes sont appelées : – l’USUS, c’est-à-dire le droit d’user du bien, de l’utiliser ; – le FRUCTUS, c’est-à-dire le droit d’en récolter les fruits, qu’il s’agisse de fruits naturels (récoltes d’arbres fruitiers…) ou civils (loyers…). – l’ABUSUS, c’est-à-dire le droit de disposer du bien, donc de le vendre, le donner, de le détruire…

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Usufruit dans l’immobilier

 

Lorsqu’on parle d’usufruit, on parle aussi de démembrement du droit de propriété. En effet, les trois prérogatives du droit de propriété sont attribuées à deux personnes différentes : – L’usufruitier, qui bénéficie de l’usus et du fructus : il peut donc utiliser le bien et en récolter les fruits, mais ne peut pas en disposer. Ainsi, il pourra mettre le bien en location et toucher les loyers, mais ne pourra pas le vendre. – Le nu-propriétaire, qui bénéficie de l’abusus. A l’inverse, il pourra disposer du bien, mais ne pourra ni l’utiliser, ni en toucher les fruits. On rencontre souvent ce démembrement à la suite d’une succession. Ainsi, il n’est pas rare que le conjoint survivant reçoive la totalité de la succession en usufruit, et que les descendants en reçoivent la totalité en nue-propriété. Il peut s’agir aussi d’un formidable mode de transmission de patrimoine. Le montage le plus courant est le suivant : un parent fait donation à son enfant de la nue-propriété d’un immeuble de son vivant. A son décès, l’usufruit sera réuni à la nue-propriété, sans que l’héritier n’ait à payer de droits de mutation par décès (donc de droits de succession), en application de l’article 1133 du code général des impôts. Au final, l’héritier n’aura donc payé d’impôts que sur la nue-propriété du bien, au moment de la donation. L’avantage fiscal est indéniable.

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