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Promoteur immobilier neuf

Bruxelles attaque les incitations françaises aux investissements locatifs au plus mauvais moment  : ces investissements sont devenus cruciaux pour atténuer la pénurie de logements, estimée dans l’Hexagone à au moins 600.000 habitations.

Les investissements locatifs ont en effet représenté l’an dernier quasiment les deux tiers des 117.000 logements neufs vendus par les promoteurs dans l’Hexagone, selon les estimations de la Fédération française des promoteurs immobiliers (FPI).

Jamais jusqu’en janvier 2009, date de lancement du dispositif fiscal Scellier, cette proportion de ventes locatives n’avait été atteinte en France.  Compte tenu des prix de l’immobilier, qui rendent aujourd’hui l’accession à la propriété inaccessible à 80% des ménages français, l’accroissement du parc locatif (et la maîtrise des loyers) est devenu stratégique. Cela tombe bien  : les Français sont fous du Scellier.

En 1995 , les ventes locatives ne représentaient encore que 41 % des ventes totales de logements neufs. Pourtant, elles étaient alors sous le régime fiscal Périssol, encore aujourd’hui jugé par les professionnels de l’immobilier comme exceptionnellement intéressant…

« Le régime Périssol (pour les logements acquis avant août 1999) a introduit en France le système de l’amortissement fiscal, rappelle Marc Pigeon, président de la FPI. Pierre-André Périssol avait copié cette nouveauté du modèle allemand »,  ce qui ne manque pas de sel puisque c’est ce système de « l’amortissement fiscal » que Bruxelles pointe aujourd’hui du doigt, mais en France seulement…

L’amortissement consiste à défalquer des revenus locatifs perçus, sur une période donnée (souvent neuf ou quinze ans) une partie de la valeur du bien acquis, pour abaisser l’assiette d’imposition. Les trois régimes qui suivront le Périssol reprendront cette technique et il faudra attendre le Scellier pour revenir à la bonne vieille méthode de la réduction d’impôt directe, que Bruxelles a omis dans son avis motivé.

A partir de 1999, le régime Besson prend ainsi le relais. Jugé moins généreux que le Périssol, il n’aura jamais le même succès : alors que, lors du Périssol, le taux de ventes locatives avait culminé à 59 % en 1998, il ne dépassera pas 52 % lors de la meilleure année Besson, avant que n’arrive « l’amortissement Robien » (entre 2003 et fin 2009) puis « l’amortissement Borloo neuf » (acquisitions entre septembre 2006 et décembre 2009).

Mais la part de ventes locatives, pour ces deux derniers régimes fiscaux n’a pas dépassé 57 % (en 2005) alors qu’en 2009, première année d’application du régime Scellier, les investisseurs en locatifont représenté 64 % de la clientèle des promoteurs, un niveau qui est resté quasiment stable l’année suivante.

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