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NOTICE D’UTILISATION VENTE DE FONDS DE COMMERCE SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES

I – POURQUOI CE FORMULAIRE ?

Historiquement, la Caisse de Garantie de l’Immobilier FNAIM s’est inquiétée de constater une forte progression des sinistres RCP notamment chez les mandataires en vente de fonds de commerce.

La Caisse a donc fort logiquement alerté la Commission Commerce, Artisanat et Transmission d’entreprise, qui s’est mise au travail.

A l’examen, il s’est avéré que cette forte poussée des sinistres avait une double origine :

– la poussée du consumérisme à laquelle n’échappe aucune profession ;

– de rares manquements de la part de certains mandataires ;

– le manque de rigueur dans la préparation et la rédaction des documents ;

– le manque d’information peut-être ;

– des documents tout à fait obsolètes à tel point qu’il est apparu préférable de retirer l’ancien compromis de cession de fonds de commerce avant même que le présent document ne soit proposé aux adhérents.

Ainsi, en étroite collaboration avec les services de la Caisse de garantie, sommes-nous parvenus à lister les principales causes de sinistre liées à la rédaction des compromis, savoir :

– les problèmes relatifs à la capacité des parties ;

– les problèmes relatifs à la consistance du fonds ;

– les problèmes relatifs à la protection des acquéreurs ;

– les précautions et démarches diverses ;

– les problèmes spécifiques aux rédacteurs d’actes.

Cette liste des écueils a été publiée dans la Revue Informations FNAIM de janvier 1995 (n° 221).

Parallèlement, la Commission commerce, artisanat et transmission d’entreprise s’est employée à élaborer un compromis de « vente de fonds de commerce sous conditions suspensives » aussi complet que possible avec pour objectifs :

– d’établir un document rigoureux ;

– d’offrir la parade au maximum de cas de mise en jeu de la RCP car la complexité des législations et des réglementations intérieures, associée aux exigences normatives d’une Europe de plus en plus présente offre, si l’on n’y prend garde, d’innombrables brèches dans lesquelles avocats et conseils en tous genres sont prêts à s’engouffrer pour notre plus grand péril.

Notre quête de précautions tous azimuts s’est accompagnée de la consultation de tous les organismes qui, au sein ou autour de la Fédération, ont pu nous apporter leur savoir ou leur expérience pour améliorer au mieux ce document :

– service juridique de la FNAIM ;

– groupe de travail des affaires juridiques ;

– avocats conseils.

Et cependant malgré cette débauche de précautions, nous n’avons pas la prétention de vous présenter « l’arme absolue » car un document unique ne peut répondre à toutes les situations et prévoir les particularités de l’immense diversité des activités constituant le tissu commercial. C’est la raison pour laquelle vous trouverez dans la présente notice une énumération « au fil du document » de situations, cas d’espèce et conseils qui peuvent vous aider à compléter le document lorsque vous êtes confrontés à certains commerces présentant des particularités.

2 Hélas, cette liste n’a pas la prétention d’être exhaustive mais se veut un aide-mémoire ou un feu clignotant dont le but est de vous alerter.

Enfin et cela nous semble capital, il n’est pas pensable de prétendre établir un compromis de vente de fonds de commerce si l’on ne prend pas la précaution de réunir de façon préalable un nombre important de documents indispensables pour aborder la phase rédactionnelle.

Vous trouverez, ci-après, cette liste que l’on a voulue exhaustive… mais nous avons renoncé à cette prétention.

Il – LES DOCUMENTS A REUNIR AVANT D’ABORDER LA RÉDACTION DU COMPROMIS DE VENTE DE FONDS DÉ COMMERCE

A) Les documents relatifs à l’identité et la capacité des contractants : qui vend, qui achète ?

Qui vend ?

– Livret de famille : permet de connaître le régime matrimonial

– Copie du contrat de mariage

– Extrait d’acte de naissance : permet d’avoir les restrictions de la capacité civile

S’il s’agit d’une société : Procès-verbal des assemblées générales ou du conseil d’administration décidant la vente et conférant les pouvoirs à un représentant.

Qui achète ?

– Un des conjoints ?

– Les deux ?

– Déclaration de remploi ?

B) Les documents relatifs à l’identité de l’entreprise

– Titre de propriété

– Extrait K Bis précisant les activités développées par l’entreprise SIRET-SIREN

– Répertoire des métiers

– N° d’identification unique

C) Les documents relatifs au contenu de l’entreprise

Cl) Les éléments incorporels :

– Bail + avenants + dernière quittance de loyer ou contrat de concession

– Brevets, licences, marques

– Contrats particuliers :

Traité de gérance pour tabac N°

Contrat de diffuseur de presse N°

Contrat Française des Jeux N°

Licence de transport

Licence débit de boissons

Licence d’exploitation de pharmacie, etc.

C2) Les éléments corporels :

– Inventaire détaillé par article du matériel et des agencements.

C3) Le contenu humain

– Liste du personnel:

Date d’entrée Qualification

Nature et durée du contrat Salaire

Existe-t-il des primes ou avantages particuliers accordés au personnel ?

Salaire

– Existe-t-il des primes ou avantages particuliers accordés au personnel ?

– Existe-t-il des litiges en cours avec un ou plusieurs membres du personnel ?

– Existe-t-il du personnel à statut particulier : congé maternité, parental, sous les drapeaux, maladie

– Y a-t-il eu des licenciements économiques impliquant une priorité d’embauche ?

3 C4) Les documents comptables de l’entreprise

– Coordonnées de l’expert comptable – Régime d’imposition : forfait, réel simplifié, réel normal – 3 derniers bilans complets liasse fiscale + détails – Attestation de l’expert-comptable concernant le CA et évaluation du bénéfice depuis la clôture du dernier exercice.

C5) Les éléments particuliers à l’entreprise

– Horaires d’ouverture du fonds – Fermeture hebdomadaire – Congés – Livre de sécurité – Rapport des Commissions de Sécurité (hôtels restaurants, cinémas et tout établissement recevant du public). – Rapports sanitaires des services vétérinaires (restaurants) – Rapports des services d’hygiène (hôtels) – Certificat de classement – Certificat des garnis (hôtels) – Contrats en cours

– Contrats d’assurances : Compagnies, N° de police. Coordonnées de l’agent ou courtier – Contrats de fournitures

– Contrats de Crédit-bail – Contrats d’entretien, de maintenance – Contrats de partenariats divers

D) Documents et informations diverses

– Nom et coordonnées du rédacteur de l’acte (notaire – avocat)

– Détermination des droits d’enregistrement

– Détermination des frais d’acte (devis à demander au rédacteur)

– Elaboration avec l’acquéreur du plan de financement et détermination du montant de l’emprunt nécessaire.

III – QUELQUES CONSEILS

« Au fil du document »

Numéro unique d’identification des entreprises :

Aux termes de l’article ter du décret du 16 mai 1997: « Le numéro unique d’identification qui seul peut être exigé d’une entreprise dans ses relations avec les administrations, personnes ou organismes énumérés à l’article ler de la loi n° 94-126 du 11 février 1994 relative à l’in itiative et à l ‘entreprise individuelle, est le numéro d ‘identité qui lui est attribué lors de son inscription au répertoire des entreprises et de leurs établissements en application du décret ND 73 314 du 14 mars 1973 modifié portant création d’un système national d’identification et d’un répertoire des entreprises et de leurs établissements. »

Il s’agit donc du numéro SIREN de neuf chiffres. Ce numéro se substitue au numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour figurer sur les documents. Il doit être suivi de la mention RCS et du nom de la ville où se trouve le greffe de l’immatriculation. La lettre qui permettait de distinguer les personnes physiques (A) et les personnes morales (B) disparaît. Exemple de numéro unique d’identification d’une entreprise : SIREN 123 456 789 RCS Toulouse.

Il est à préciser que le numéro unique d’identification d’une entreprise est déjà en vigueur et qu’il est obligatoire de l’indiquer, sous peine de sanctions. Il est donc nécessaire de l’indiquer (cf. revue « Informations FNAIM » janvier 1998). Toutefois, dans cet imprimé, ce numéro unique ne s’est pas substitué au numéro RCS. Pour des raisons pratiques, les rédacteurs de l’acte ont pris le parti de laisser les anciens identifiants.

Autres conditions particulières. Indiquer par exemple :

dépôt de garantie

engagement de caution…

clause relative aux travaux

taxe foncière, etc.

Paragraphe 4 « Sur les Chiffres d’Affaires et les Bénéfices Commerciaux »:

Mentions obligatoires :

Aux termes de l’article L. 141-1 du code de commerce,, tout acte de cession amiable de fonds de commerce doit, notamment, mentionner « le chiffre d’affaires réalisé au cours de chacune des trois dernières années d’exploitation… ainsi que les bénéfices commerciaux réalisés pendant le même temps ».

La période de trois ans doit être calculée de quantième à quantième en remontant dans le passé à compter du jour de la conclusion de la vente. Il est donc nécessaire d’indiquer le chiffre d’affaires et le bénéfice de l’année en cours. Un vendeur ne peut s’exonérer de cette obligation au motif que les comptes ne sont pas arrêtés.

4 Une clause qui dispenserait le vendeur d’indiquer tout ou partie du chiffre d’affaires et/ou du bénéfice commercial serait inefficace.

Rappel : Si une des mentions visées par l’article L. 141-1 du code de commerce précité ne figurent pas dans l’acte, l’acquéreur peut, dans un délai d’un an, demander la nullité de la vente.

En casd’omission, qui peut être totale ou partielle, la responsabilité du rédacteur peut être recherchée.

Paragraphe 5 – « Sur les contrats de travail »: En présence de salariés, obligation d’indiquer :

nom

prénom

qualification

nature du contrat

date d’embauche

salaire brut annuel

Paragraphe 8 – « Sur les normes d’hygiène et de sécurité » : La législation européenne en vigueur s’appliquant à tous les établissements recevant du public, être très vigilant et exiger la fourniture des procès-verbaux de sécurité.

Paragraphe 12 « Interdiction de concurrence » : Si un membre de la famille participe activement à l’activité de l’entreprise, il est prudent de faire souscrire l’interdiction ou intervenir à l’acte le membre de la famille.

L’engagement du vendeur pour le compte de cette personne serait nul.

Paragraphe 13 « Les contrats en cours » :

• c) Crédit-bail : Ne pas vendre le matériel faisant l’objet d’un crédit-bail et vérifier si le contrat est cessible (accord du crédit-bailleur).

• d) Autres contrats : ex. : maintenance, entretien, chaufferie, etc. (il est conseillé d’annexer les contrats)

Paragraphe 4 « Contrats en cours » : Préciser le sort des contrats

• a) Concernant les contrats d’assurances : Prévoir impérativement que l’acquéreur soit assuré à compter du jour de l’acte et non du jour de l’entrée en jouissance, lorsque cette dernière n’intervient pas le jour de l’acte.

• L’acquéreur en fait son affaire personnelle OU Le vendeur s’oblige à en effectuer la résiliation (à ses frais)

TITRE I

II – PRIX ET CONDITIONS PARTICULIERES DE LA CESSION

Paragraphe 1 – « Prix » : Pour la détermination du prix des éléments corporels (mobilier, matériel, agencement), il est conseillé de se rapprocher de l’expert-comptable pour déterminer cette estimation, en raison des conséquences fiscales qui peuvent en découler.

Paragraphe 3 –« Paiement du prix des marchandises » :

• à terme : En cas de stock important, il est prudent de prévoir une garantie au profit du vendeur :

nantissement, caution bancaire, etc.

Paragraphe 9 – « Conditions suspensives »: Ne pas oublier d’indiquer en conditions suspensives les autorisations spécifiques à chaque activité (tabac, loto, presse, PMU, etc.)

Paragraphe 10 – « Autres conditions » : Indiquer les conditions particulières, s’il y a lieu.

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Paragraphe 11 – « Réitération du présent acte » :

Droits d’enregistrement en fonction des taux en vigueur : Pour les fonds situés dans les zones de redynamisation urbaine, s’informer auprès du bureau d’enregistrement que ledit fonds est susceptible de bénéficier de certaines exonérations ou réductions de droits.

Paragraphe 12 – « Clause pénale » : Les parties à l’acte ne sont pas tenues d’indiquer un montant identique à celui de l’acompte. Il est même conseillé, à titre dissuasif, d’indiquer un montant supérieur.

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