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NOTICE D’UTILISATION BAIL COMMERCIAL

La conclusion d’un bail commercial est une opération complexe susceptible d’engager la responsabilité du rédacteur de l’acte.

Le bail commercial, s’il est soumis à un régime juridique contraignant, n’en est pas moins également un acte contractuel, fruit d’une négociation entre les parties.

En d’autres termes, se mêlent dans un bail commercial, ordre public et liberté contractuelle.

A ce titre, une connaissance du statut des baux commerciaux est fondamentale.

Le modèle de bail commercial proposé par la Commission nationale administration de biens et par la Commission commerce et artisanat doit être considéré comme un outil destiné à aider le rédacteur.

Dans ce cadre, il est bien évident que bon nombre de clauses ici proposées sont susceptibles d’être négociées par les parties (clause relative aux charges locatives, aux réparations…), voire supprimées (pacte de préférence, dépôt de garantie…).

Vous trouverez dans la présente notice une énumération « au fil du document », de conseils qui peuvent vous aider à compléter le modèle de bail commercial ici proposé. Cette liste n’a pas la prétention d’être exhaustive et se veut un « feu clignotant » dont le but est de vous alerter.

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IDENTIFICATION DU BAILLEUR :

– Vérifiez la capacité juridique du bailleur à s’engager (attention aux cas d’usufruit, d’indivision, au régime matrimonial du bailleur).

– Si le bailleur est une SCI, vérifiez que celle-ci est immatriculée, et contrôlez les pouvoirs du signataire.

IDENTIFICATION DU LOCATAIRE :

– Vérifiez l’immatriculation des locataires au RCS ou au répertoire des métiers.

– Pour les professions réglementées, contrôler l’aptitude professionnelle du locataire.

– Si le locataire est une personne morale, vérifiez les pouvoirs du signataire (statuts, procès-verbal d’assemblée générale).

– Si le locataire est une société en cours d’immatriculation, le bail doit être conclu au profit d’une personne physique agissant pour le compte de la société en formation (généralement le fondateur de la société), avec une clause de substitution prévoyant le transfert automatique du bail au profit de la société dès l’immatriculation.

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§ 1 SITUATION ET DESIGNATION DES LIEUX LOUES

– Indiquer l’adresse exacte du local commercial loué : rue, numéro, ville, code postal (attention aux locaux situés en angle de rues et prévoir éventuellement les deux adresses) (se référer au cadastre si possible et joindre plan en annexe).

– Préciser l’étage, le numéro de lot si le local est situé dans un immeuble en copropriété.

– Indiquer si jouissance de parkings.

– Faire attention aux concessions, aux droits temporaires, aux occupations du domaine public.

– Si les biens sont en situés dans un immeuble en copropriété, vérifier qu’il n’existe, dans le règlement de copropriété, aucun empêchement à l’exercice dans les lieux de l’activité commerciale. Préciser l’utilisation des pièces dès lors que leur usage est défini dans le règlement de copropriété (être précis sur l’usage des annexes, du jardin etc.).

§ 3 DUREE DU BAIL

– Respecter la durée minimale de neuf ans des baux commerciaux. Un bail commercial peut être conclu pour une durée supérieure à neuf ans, par exemple, dix ans. Attention cependant aux baux d’une durée supérieure à douze ans, ces baux sont obligatoirement établis par acte authentique afin de permettre leur publication à la conservation des hypothèques.

– Le code de commerce permet au locataire de donner congé au terme de chaque période triennale.

Cette faculté peut néanmoins être supprimée par une clause expresse, le bail pouvant alors être conclu pour une durée ferme de six ou neuf ans.

§ 4 DESTINATION DES LIEUX LOUES

En raison de la complexité de la matière, le rédacteur est invité à se référer l’extrait K-bis ou aux statuts de la société afin de connaître les activités que le preneur peut exercer.

Cependant, seule la discussion entre les parties déterminera la destination contractuelle des biens loués.

ATTENTION : Si le contrat de location porte à la fois sur des locaux commerciaux et sur des locaux à usage d’habitation, l’attention du rédacteur est attirée sur le fait que la partie habitation doit répondre aux caractéristiques du logement décent posées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 si le preneur y établit sa résidence principale (Cass. 3ème civ. 14 octobre 2009, n° 08-10.955, voir brève extr anet du 28 octobre 2009).

Dès lors, après avoir exposé au bailleur les conséquences juridiques d’une utilisation possible des lieux par le preneur à usage d’habitation principale (c’est-à-dire, l’obligation du bailleur de devoir éventuellement réaliser des travaux de mise aux normes), le rédacteur devra dans l’acte, suivant la volonté des parties, soit interdire l’utilisation des locaux aux fins d’habitation principale (à l’instar de la clause insérée en ce sens dans le bail , soit ne pas interdire l’usage des locaux à titre d’habitation principale. Dans cette dernière hypothèse, il faudra adapter le bail commercial en supprimant la clause interdisant d’utiliser les lieux à usage d’habitation principale.

§ 7 INDEXATION DU LOYER

Il est possible pour les parties de convenir d’un mode de révision du loyer autre que la révision triennale légale prévue par le code de commerce. La présente clause d’indexation automatique du loyer (autrement qualifiée « clause d’échelle mobile ») peut être ainsi conventionnellement adoptée par les parties et insérée au bail.

L’insertion d’une clause d’indexation automatique du loyer dans un bail commercial n’exclut cependant pas la possibilité d’appliquer la procédure de révision légale qui est d’ordre public.

§ 8 IMPOTS ET CHARGES DIVERS

– Attention au devoir de conseil pesant sur le rédacteur d’actes : la taxe foncière, mise conventionnellement à la charge du locataire est considérée par l’administration fiscale comme un supplément de loyer et dès lors soumise à TVA.

– Attention : la CRL a été supprimée à compter du 1er janvier 2006 pour :

les bailleurs personnes physiques ;

les bailleurs sociétés ou groupements relevant du régime fiscal des sociétés de personnes de l’article 8 du CGI et dont aucun des associés n’est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

§ 9 DEPOT DE GARANTIE

Attention : les loyers payés d’avance portent intérêt au profit du locataire (au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres), pour les sommes excédant plus de deux termes de loyers.

Les sommes payées d’avance comprennent le montant du dépôt de garantie lui-même et le premier loyer lorsqu’il est payable d’avance. Si le loyer est trimestriel, c’est le trimestre qui constitue le terme.

§ 10 PACTE DE PREFERENCE

Deux pactes de préférence sont ici proposés au rédacteur de l’acte : un pacte de préférence au profit du locataire en cas de vente de l’immeuble et un pacte de préférence au profit du bailleur en cas de cession du fonds de commerce.

ATTENTION : Le pacte de préférence ouvre droit à une priorité d’achat au profit du bénéficiaire du pacte. L’insertion d’un pacte de préférence dans un bail commercial est cependant purement facultative et doit être avant tout le fruit d’une discussion préalable entre les parties.

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