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Les dispositifs fiscaux en immobilier

Pour les investisseurs dans le domaine de l’immobilier, plusieurs types de dispositifs fiscaux se sont succédé au cours des années pour faire en sorte que le secteur soit viable pour les acteurs. Actuellement, il y en a encore plusieurs qui proposent des avantages fiscaux à ceux qui envisagent de faire des types spécifiques d’investissements.

La loi Pinel

C’est probablement la loi dont en entend le plus parler en ce moment dans le milieu de l’immobilier. Ce dispositif conçu par la précédente ministre du logement Sylvia Pinel permet aux personnes qui investissent dans l’immobilier locatif de bénéficier d’une réduction fiscale suivant des conditions précises. Dans le cas où une personne décide de faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans le but d’en faire la location, elle est éligible pour bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21%, et qui peut s’étaler jusqu’à 12 ans. Il existe des plafonds pour la réduction, et n’est effective que pour les biens dont la valeur est égale ou en dessous de 300 000 euros. En ce qui concerne le plafond des loyers, il varie suivant divers paramètres comme la superficie du bien.
Dans le cas où la valeur de votre bien excède les 300 000 euros, la somme excédentaire n’est pas prise en compte pour le calcul de la réduction. Les biens immobiliers concernés par cette loi sont les bâtiments neufs, où dont la construction a été entamée en 2015.La loi a contribué à dynamiser le secteur de l’immobilier, même si elle ne se limite qu’à certaines villes de France. Cette loi est si efficace que les acteurs du milieu de l’immobilier ont obtenu du gouvernement que celle-ci soit valide jusqu’en fin décembre 2017. Les espérances en ce qui concerne la loi qui devra remplacer le Pinel sont placées haut.

La loi Pinel Outre-Mer

De plus en plus de Français sont séduits par l’idée d’investir en immobilier dans les Dom-Tom. La loi Pinel Outre-Mer est destinée à ces personnes qui désirent faire l’acquisition d’un bien immobilier en territoire Français au-delà des océans. Les dispositions fiscales et les conditions pour en bénéficier sont les mêmes que pour la loi Pinel normale, outre la différence qu’elle concerne uniquement les biens immobiliers situés dans les domaines et territoires d’Outre-Mer.
Ainsi, les endroits concernés sont la Guadeloupe, l’île de la Réunion et celle de Mayotte, la Martinique, la Guyane, Saint-Martin, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélémy, les îles Wallis-et-Futuna et la Polynésie française. La loi Pinel vise en outre à faire augmenter l’intérêt pour l’immobilier au sein de ces destinations.
Tout comme pour la loi Pinel normale, les avantages fiscaux ne sont effectifs que si le locataire en question utilise le bien immobilier comme résidence primaire. Il doit également être loué pour une période qui ne soit pas inférieure à 6 ans pour que vous puissiez bénéficier des réductions. Vous pouvez décider de le louer sur une période de 12 ans, ce qui vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts de 21%. Une fois que l’une de ces conditions n’est plus remplie, les avantages apportés par la loi Pinel ne sont plus effectifs.

La loi Pinel Ancien

Le marché de l’immobilier Français ne se compose pas essentiellement de biens neufs, et il se trouve de nombreuses propriétés immobilières qui ont plusieurs décennies d’existence, tout en étant dans un excellent état. Une relance du secteur immobilier n’aurait pas été possible si on s’était simplement appuyé sur l’immobilier neuf, aussi les mesures nécessaires ont été prises. La précédente ministre du logement Sylvia Pinel, qui a donné son nom au dispositif fiscal, s’est également souciée de créer des mesures destinées aux biens immobiliers anciens. Pour ceux-ci, il existe le Pinel ancien, qui permet à des personnes de faire l’acquisition d’un maximum de deux biens immobiliers locatifs tout en bénéficiant de réductions d’impôts intéressantes.
Cette mesure permet de revigorer l’intérêt pour les biens immobiliers d’un certain âge, qui gagnent à être exploités sur le marché. En effet, plus une maison prend de l’âge, moins elle est attrayante pour les potentiels locataires, si elle n’est pas entretenue comme il faut. Avec la loi Pinel pour les bâtiments anciens, le gouvernement s’assure que les opérateurs du secteur immobilier font en sorte de faire les audits et services d’entretiens nécessaires pour que les biens anciens éveillent l’intérêt des locataires. De plus, dans le cas où vous recourez à la loi Pinel ancien, vous pourrez cumuler ce dispositif fiscal au déficit foncier. On peut parler de déficit foncier quand les revenus bruts fonciers sont inférieurs aux charges déductibles.

La Location Meublée Professionnelle ou LMP

Selon que vous fassiez la location d’un bien immobilier en nu ou en meublé, les conditions fiscales ne sont pas les mêmes. Toutefois, pour qu’une propriété immobilière soit considérée comme meublée, il faut que des meubles spécifiques y soient présents, autrement le statut n’est pas valide. Une liste précise de ce que doit comporter un bien meublé existe, et inclut des éléments qui assurent le confort des personnes qui sont amenées à y vivre.
Vous pouvez être considéré pour le LMP seulement si certaines conditions sont remplies. En outre, vous devez être dans le même foyer fiscal qu’une personne inscrite au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel. Ensuite, les revenus fonciers annuels générés doivent excéder 23 000 euros tout en étant supérieur aux autres revenus du même foyer fiscal.
Une fois que vous disposez du statut de LMP, vous pouvez bénéficier d’une large panoplie d’avantages. Par exemple, comparé à une location nue, un nombre plus important de charges pourra faire l’objet d’une déduction. En ce qui concerne les plus-values, il vous est possible de bénéficier d’une exonération spécifique, selon que vous respectez certaines conditions.
Vous êtes éligibles si le bien en question est en location meublé depuis un minimum de 5 ans, et que les recettes générées moins les taxes restent en dessous de 90 000 euros. Jusqu’à 126 000 euros, une exonération est encore effective, mais elle diminue à mesure que la somme est importante.

La Location Meublée Non Professionnelle ou LMP

Tous les biens meublés qui sont mis en location, mais qui ne parviennent pas à remplir les trois conditions imposées pour le LMP, se retrouvent automatiquement dans la catégorie des Locations Meublées Non Professionnelles ou LMNP. La fiscalité pour ces biens diffère ainsi des LMP, car les propriétaires de biens LMNP possèdent le statut de micro entreprises. Concernant l’impôt sur le revenu, le choix est proposé entre un abattement forfaitaire pour les frais engagés, qui ne requiert pas de tenue de comptabilité, à l’opposé du régime du réel. Pour ce dernier, vous bénéficiez d’une réduction sur divers frais, dont les frais d’acquisition etles frais pour les potentielles réparations et l’entretien.
Dans le cas où le bien immobilier est vendu, les plus-values sont considérées comme des plus-values immobilières, a contrario des LMP pour qui les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles. La différence réside dans l’existence d’une exonération pour les LMP. L’impôt sur la fortune s’impose sur l’ensemble des biens mobiliers inclus avec la propriété, dans la mesure où ils ne disposent pas du statut de biens professionnels.
Les chambres d’hôtes, qui sont des chambres mises en location et parties intégrantes de votre lieu de résidence primaire, peuvent faire l’objet d’une exonération fiscale en ce qui concerne les bénéfices. La condition en est que le seuil de 760 euros par année pour le loyer ne doit pas être dépassé. Dans ce cas de figure, le bien immobilier concerné est soumis à la taxe d’habitation, dans la mesure où le propriétaire du dit bien y loge de manière permanente.

La loi Censi Boulevard

La loi Censi Boulevard est un dispositif de réduction d’impôts qui date de début 2009 et qui prendra fin le 31 décembre 2017. Cette loi concerne les logements meublés qui sont utilisés en tant que résidence pour des étudiants, des personnes âgées ou qui présentent un handicap. La loi tend ainsi à faire augmenter l’intérêt du milieu de l’immobilier pour ces types de biens en particulier.
Pour ce qui est du bien immobilier lui-même, il doit s’agir d’un bien neuf, d’un bien dont la construction est bientôt terminée, ou un bien de plus de 15 ans d’existence, et qui a fait l’objet d’une réhabilitation. Une fois que le bien immobilier en question répond aux conditions requises, vous êtes éligibles pour une réduction d’impôts évaluée à 11% du prix de revient. Un amortissement est faisable pour le prix d’acquisition du bien soustrait de 300 000 euros, et ce droit est considéré comme nul dans le cas où la valeur du bien en question n’excède pas cette somme.
Vous devez trouver un locataire pendant le mois au cours duquel vous avez fait l’acquisition du bien immobilier en question. Aussi, vous êtes contraints d’en faire la location pendant une durée d’un minimum de 9 ans pour pouvoir bénéficier de la réduction. Cette durée est nécessaire, dans la mesure où la réduction d’impôt s’étalera sur cette période, soit un neuvième de celle-ci pour chaque année.

La loi Girardin

La loi Girardin est un dispositif fiscal qui concerne certains biens immobiliers localisés dans les DOM-TOM. Les biens pris en compte sont les constructions neuves, celles en cours de réhabilitation et celles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2012. Vous pouvez aussi bénéficier d’une réduction fiscale si vous possédez des parts dans une société dont les activités tournent autour de l’hôtellerie ou de la construction de biens immobiliers destinés à la location.
Les conditions pour l’obtention de la réduction varient suivant les types de biens. Ainsi, lorsqu’il s’agit des logis neufs, il faut qu’ils soient partie intégrante de la résidence primaire du propriétaire, et le futur acquisiteur de ce bien ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence primaire pendant les deux ans précédant son achat. Une fois que l’intéressé devient propriétaire, il se doit de faire la location du bien en nu pendant les 6 années qui suivent. Le bien immobilier devra être la demeure principale de celui qui en fera la location.
Les biens réhabilités font l’objet d’une réduction d’impôts s’ils ont plus de vingt ans d’âge. Aussi, les travaux doivent essentiellement concerner une remise en état, et si vous procédez à une augmentation de la surface habitable du bien, vous ne pouvez plus bénéficier de la réduction d’impôts. Il faut mentionner que pour les requêtes effectuées après le 1er janvier 2016, cette réduction d’impôts n’est plus accessible. Certaines parties de la loi Girardin sont encore effectives pour jusqu’en fin 2020, ce qui est bénéfique pour ceux tentés d’investir en immobilier dans les DOM-TOM.

La loi Girardin IS

Outre la version destinée aux particuliers, il existe également une version de la loi Girardin qui a été conçue spécialement pour les entreprises. Cette version de la loi, connue comme le Girardin IS, touche aux entreprises qui désirent effectuer un investissement dans le domaine de l’immobilier au sein des DOM-TOM. Si votre entreprise est soumise à l’Impôt sur les Sociétés, vous pourrez être éligibles à la loi Girardin IS. Sur le plan fiscal, plusieurs avantages peuvent être tirés de cette loi, à savoir une réduction nette de l’Impôt sur les Sociétés. Dans certains cas, celui est parfois même réduit à néant.
Dans le cas où votre investissement fait l’objet d’un déficit, il vous est offert la possibilité de faire un report de ce déficit avec un étalement sur les années qui lui succèdent. En outre, pour qu’un bien immobilier puisse bénéficier du dispositif Girardin IS, il doit être exclusivement un logement neuf, dont l’acquisition a été effectuée entre la date du 22 juillet 2003 et celle du 31 décembre 2017. Une fois le bien immobilier acquis, vous devez en faire la location pendant une durée minimum de 6 ans à un particulier qui y aura recours en tant que résidence principale.
Un plafond a été mis en place en ce qui concerne les loyers à respecter, ainsi que les revenus générés pour qui les avantages fournis par le dispositif fiscal sont effectifs.Ces plafonds sont fixés par décret et changent chaque année.

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