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Le nouveau barème fiscal des plus-values immobilières

Le nouveau barème fiscal des plus-values immobilières

Le 7 septembre 2011, les députés ont voté  le nouveau barème fiscal des plus-values immobilières, qui concernera les ventes actées après le 1er février 2012.

La plus-value continuera d’être taxée au taux normal, soit 32,5% (19 % d’impôt et 13,5 % de prélèvements sociaux) quand le bien vendu est détenu depuis moins de 5 ans.

Au-delà de la 5ème année, l’abattement sera de :

2% pour chaque année de détention

4% par an au-delà de la 17éme année

8% par an au-delà de 24éme année

Ce qui conduira à une exonération totale de la plus-value immobilière au bout de 30 ans de détention du bien (au lieu de 15 ans aujourd’hui).

Exemple

Pour un bien immobilier acheté 1er août 1996 dans le cadre d’un investissement locatif, à 60 000 € et revendu 200 000€

Revendu avant le 1er février 2012, l’exonération serait totale de la plus-value.

Revendu après le 1er février 2012, la plus-value imposable serait, avec les abattements liés à la durée de détention de 101 200 €.

Si vous voulez bénéficier de ce nouveau régime fiscal, la date limite de l’acte de vente est fixée au 1er février 2012. Cette contrainte impose une mise en vente sans délai.

Délais : partir du 15 novembre 2011, dans les dossiers avec prêts, le délai de réalisation au 31 janvier 2012 risque de ne pas pouvoir être tenu.
Relativement aux pièces indispensables à la signature de l’acte ( état hypothécaire, purge du droit de préemption… ) il y aura lieu de prévoir une clause séquestre de l’intégralité du prix jusqu’à l’obtention de ces documents. A ce titre, l’on peut régulariser une vente sous condition résolutoire de préemption de la mairie.
Concernant le financement, dès lors que l’offre de prêt est obtenue mais les fonds non encore débloqués, une signature avec un paiement à terme est envisageable. La vente étant parfaite, il faudra néanmoins être certain du déblocage des fonds de façon à ce que le vendeur n’ait pas à mettre en oeuvre le privilège de vendeur qu’il devra inscrire en garantie du paiement du prix.

Les réserves : Si le vendeur, pour des raisons de déménagement, est dans l’impossibilité de libérer le bien vendu avant la date d’entrée en vigueur du nouveau régime (on pense notamment à une résidence secondaire), il faudra envisager une réserve de jouissance de ce dernier. L’acte se signera avec le séquestre d’une partie du prix en garantie de la prochaine libération du bien. En contrepartie de cette occupation, le vendeur versera une indemnité à l’acquéreur privé de la jouissance du bien et qui aura commencé le plus souvent à rembourser son emprunt.

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