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Le diagnostique technique

Définition

Un diagnostic immobilier est un contrôle d'une habitation réalisé par un expert. Il aboutit à un bilan de l'état du bien. En France, la loi oblige le vendeur d'un bien immobilier à faire effectuer un diagnostique immobilier de son bien avant la vente de celui-ci. En fonction de la date de construction ou de l'implantation géographique, le vendeur doit effectuer tout ou partie des diagnostics suivants :

Les obligations et sanctions du diagnostiqueurs

Le diagnostic technique immobilier est né il y a un peu plus de dix ans avec les premiers contrôles d'amiante. Une agence immobilière peut vous proposer de vous offrir les diagnostics techniques lors de la cession ou en amont lors de la signature d'un mandat exclusif.

VIDATI vous offre les diagnostics techniques pour toute signature d'un mandat exclusif au prix du marché, voir conditions en agence » La volonté du législateur a été de garantir au consommateur un choix en toute transparence, sans risque de conflit d'intérêt dans la transaction. Même si l'indépendance d'un diagnostic semble évidente pour en garantir l'objectivité, elle est inscrite dans la loi :

  • Indépendance par rapport au mandataire qui traite la transaction,
  • Indépendance par rapport à toute société capable de proposer des solutions directement liées aux conclusions de ces rapports.

Les nouvelles obligations légales des diagnostiqueurs

Le diagnostic technique immobilier est né il y a un peu plus de dix ans avec les premiers contrôles d'amiante. L'ajout d'autres diagnostics a vu naître cette nouvelle profession qui doit et devra de plus en plus répondre de ses compétences vis à-vis de la loi, de tous les acteurs de l'immobilier et du grand public. Inscrites dans le code de la construction et de l'habitation les obligations du diagnostiqueurs sont :
  • La certification,
  • Le minimum de garanties,
  • L'indépendance et l'impartialité du diagnostic.
Ces obligations engagent les diagnostiqueurs,bien sûr, mais aussi les propriétaires et professionnels qui y font appel. Une agence immobilière ne peut pas être diagnostiqueur et il est interdit que des commissions soient payés entre l'agent immobilier et le diagnostiqueur.

Les sanctions pénales du diagnostiqueur

Des sanctions pénales sont prévues pour toute personne qui établirait un diagnostic sans respecter les règles de compétences, d'organisation et d'assurance ou les conditions d'impartialité et d'indépendance. Même « punition » pour le propriétaire ou son mandataire qui ferait appel pour un diagnostic à une personne ne respectant pas ce cadre légal.

La certification du diagnostiqueur

Amiante, détection de plomb dansles peintures, recherche de termites, DPE (Diagnostic Performance Energétique), diagnostics des installations électriques et gaz sont les diagnostics soumis à certification . Ces diagnostics doivent être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés dans chacun de ces domaines par un organisme accrédité par le Comité Français d'Accréditation (COFRAC). La liste de tous ces organismes est disponible sur www.logement.gouv.fr Précisons qu'il s'agit d'une certification de personne (et pas d'organisme ou de société) effectuée diagnostic par diagnostic, délivrée pour 5 ans avec audit de surveillance dans la deuxième année. De plus en plus de contrôle suite à des abus interviennent pour vérifier leurs compétences. Avant de choisir votre prestataire pour réaliser les diagnostics techniques, demandez à votre cabinet de diagnostic ses certificats de compétences, en n'oubliant pas d'en vérifier la validité, diagnostic par diagnostic.

Liste des diagnostics soumis à certification

  • Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) ;
  • Constat amiante avant vente ;
  • Etat relatif à la présence de termites ;
  • Diagnostic de Performance Energétique ;
  • Etat des installations intérieures de gaz ;
  • Etat des installations intérieures électriques.

L'assurance du diagnostiqueur : Une obligation légale

Parallèlement à la certification, un montant minimum de garantie en Responsabilité Civile et Professionnelle (RCP) est exigé :

  • 300 000 € par sinistre,
  • 500 000 € par an.
Les compagnies d'assurances s'alignent sur cette nouvelle base légale et ne couvrent que les diagnostiqueurs certifiés pour les six diagnostics concernés, les autres diagnostics restant garantis comme avant.

Chaque diagnostiqueur souscrit une couverture pour laquelle sa compagnie d'assurance lui fournit une attestation, indiquant :

  • la liste des diagnostics couverts,
  • les montants minimums de garantie.
Le ministère du logement devrait prochainement mettre en ligne sur leur site internet les diagnosticuers habilités : www.logement.gouv.fr/

Cadre juridique

Au cours de ces dernières années, il a été progressivement instauré l'obligation d'annexer aux actes de vente de biens immobiliers un certain nombre de diagnostics, au regard de préoccupations liées à la sécurité et à la santé des occupants. Sur cet aspect, le code de la construction et de l'habitation a été profondément remanié au cours des années 2005 et 2006.

Aujourd'hui, il convient de faire établir :

  • Le constat de risque d'exposition au plomb, pour détecter la présence ou non de plomb dans les peintures présentes à l'intérieur des logements construits avant le 1er janvier 1949 (Code de la santé publique - Livre III - Titre III - Chapitre IV - articles L 1334-5 et L 1334-6 : Prévention des risques sanitaires liés à l'environnement et au travail - Lutte contre la présence de plomb ou d'amiante),
  • l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante pour les locaux construits avant le 1er juillet 1997 (Code de la santé publique - Livre III - Titre III - Chapitre IV - article L 1334-13 : Prévention des risques sanitaires liés à l'environnement et au travail - Lutte contre la présence de plomb ou d'amiante),
  • l'état relatif à la présence de termites dans les zones délimitées par arrêté préfectoral en pratique dans une soixantaine de départements (Consulter la rubrique Termites et autres insectes xylophages - logement),
  • l'état des installations intérieures de gaz, en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans (article L. 134-6 du code de la construction et de l'habitation). Un arrêté du 6.4.07 (JO du 28.4.07) donne le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz. Un arrêté du même jour définit les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant cet état et les critères d'accréditation des organismes de certification,
  • l'état des risques naturels et technologiques, pour les locaux situés à l'intérieur de zones exposées à l'un ou l'autre de ces risques et dans une commune dont la liste est arrêté par le préfet de département (Consulter le site Risques naturels - Ministère de l'écologie et du développement durable),
  • le diagnostic de performance énergétique, pour un bien immobilier, habitation ou tertiaire.
Le vendeur est tenu de le fournir à tout acquéreur potentiel afin de lui permettre d'évaluer la performance énergétique du bien et de la comparer à d'autres biens immobiliers proposés à la vente, et de disposer de recommandations sur les travaux d'amélioration énergétique réalisables (Consulter la rubrique Diagnostic de performance énergétique) Le décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006, paru au Journal officiel du 23 décembre 2006, a confirmé ou indiqué les durées de validité des états, constats et diagnostics qui doivent être établis lors des ventes de biens immobiliers. La durée de validité de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites anciennement appelé état parasitaire a été porté à 6 mois. Cette durée permet, dans la majorité des cas, de fournir le même document à la promesse de vente et à l'acte authentique sans risque important d'évolution de l'état réel. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique communiqué à l'acquéreur d'un bien immobilier est de dix ans. Ce diagnostic est exigible depuis le 1er novembre 2006, pour la France métropolitaine. La durée de validité de l'état de l'installation intérieure de gaz, exigible à compter du 1er novembre 2007 pour les locaux d'habitation, est de trois ans. La durée de validité du constat de risque d'exposition au plomb (CREP), imposé pour les locaux d'habitation, est d'un an. Mais si ce constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou une présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction du 26 avril 2006, il n'y a pas lieu d'établir un nouveau constat lors de la vente. Il est rappelé par ailleurs que la durée de validité de l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du code de la santé publique reste illimitée.

Ces états, constat ou diagnostic sont annexés à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Ils sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique. Le dossier de diagnostic technique comprendra en plus de ce qui figure ci-dessus :

  • A compter du 1er janvier 2009 :
    • L'état de l'installation intérieure d'électricité (article L.134-7 du CCH), afin d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a plus de quinze ans. Il a une durée de validité de 3 ans. Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances. En l'absence de cet état lors de la signature de l'acte de vente notarié, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
    • Le contenu de l'état de l'installation intérieure d'électricité est défini par le décret du 22.4.08 (JO du 24.4.08). Un arrêté du 8.7.08 (JO du 23.7.08) donne le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité. Un arrêté du même jour détermine les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant cet état et les critères d'accréditation des organismes de certification.
    Décret du 22.4.08 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité : 2 arrêtés du 8.7.08 (JO du 23.7.08) relatifs :
    • au modèle et à la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure de l'électricité (arrêté du 8.7.08) ;
    • aux critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l'état de l'installation intérieure d'électricité (arrêté du 8.7.08).
  • A compter du 1er janvier 2013 :
    • Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L.1331-11-1 du code de la santé publique.
    • Les états, constat ou diagnostic (à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques et du document relatif aux installations d'assainissement non collectif), doivent être établis par une personne présentant des garanties de compétence, disposant d'une organisation et de moyens appropriés (article L.271-6 du CCH).
Les diagnostiqueurs doivent répondre à des critères d'indépendance et d'impartialité et avoir souscrit une assurance couvrant les conséquences de leur responsabilité en raison de leurs interventions. Ce nouveau dispositif apporte une meilleure information au futur acquéreur, dès la promesse de vente s'il y en a une, notamment pour un primo-accédant peu familiarisé avec le droit immobilier. Le dossier de diagnostic technique permet à l'acquéreur de mieux connaître les éléments essentiels du logement pouvant avoir des conséquences sur la sécurité et la santé, et nécessitant éventuellement la réalisation de travaux. L'acquéreur peut ainsi prendre une décision d'achat sans risquer de découvrir des inconvénients graves postérieurement à celle-ci. Ce nouveau diagnostic technique permet d'améliorer la fiabilité des diagnostics préexistants du fait des exigences imposées aux professionnels en terme de compétence, d'assurance et d'indépendance. Le dossier de diagnostic technique immobilier des locations La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 a été modifiée par l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.

Concernant les baux d'habitation, un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce dossier comprend :

  • Le diagnostic de performance énergétique depuis le 1er juillet 2007.
  • Le constat de risque d'exposition au plomb, à partir du 12 août 2008,
  • L'état des risques naturels et technologiques, dans certaines zones géographiques, depuis le 1er juin 2006.
Source : Ministère du logement Enfin, un autre document peut être réclamé en cas de copropriété, mais il ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique : Métrage Loi Carrez (Superficie Carrez) En application de la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez (modifiant l'article 46 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. L'ensemble de ces diagnostics sont à la charge du vendeur et ils coûtent assez chers car ils doivent être réalisés par des techniciens qualifiés et ils nécessitent du matériel coûteux. Il faut vérifier que l'entreprise choisit est assurée correctement (minimum 500 000 €) et que les techniciens sont certifiés sur l'ensemble des diagnostics car en cas de litige, la transaction peut être remise en cause. En effet, la production de ces diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés, mais encore faut-il que les contrôles aient été réalisés correctement. Source : Wikipedia

Un marché porteur

Le marché des diagnostics techniques immobilier est un secteur d'activité en pleine évolution car de plus en plus de certifications sont nécessaires pour la vente ou location d'un appartement.