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Le Crédit Immobilier

Vous envisagez de devenir propriétaire de votre logement. Quel que soit votre choix, acquisition d'un logement neuf ou ancien, construction d'une maison, vous aurez besoin de prendre un crédit immobilier. Voici les différents choix de prêts qui s'offrent à vous :

Le Pass-Foncier

Il permet de faire construire ou d'acquérir un logement neuf à des conditions avantageuses (TVA à taux réduit notamment) en étalant dans le temps l'effort financier. Ce prêt est assorti d'un dispositif de sécurisation pour le bénéficiaire. Il existe deux formes de Pass-Foncier :

  • Le Pass-Foncier sous la forme d'un bail, est réservé à la construction ou à l'acquisition d'une maison individuelle hors propriété, il permet de concentrer dans un premier temps l'effort financier sur le seul remboursement des prêts finançant la construction.
  • Le Prêt Pass-Foncier à remboursement différé: réservé pour la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle ou d'un logement situé dans un immeuble collectif. Pendant une première période, l'emprunteur ne paie que les intérêts; le remboursement du capital est reporté ultérieurement.
S'il s'agit d'une opération portant sur une maison individuelle, le choix entre ces deux formules revient au candidat acquéreur.

Pour pouvoir bénéficier d'un Pass-Foncier, le candidat acquéreur doit remplir trois conditions :

  • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant le dépôt de la demande de Pass-Foncier;
  • Disposer de ressources inférieures à un plafond variable en fonction du nombre d'occupant du logement et de la zone géographique d'implantation du logement. Ces zones sont définies selon l'arrêté du 29/04/09
  • être bénéficiaire d'une aide à l'accession mobile telle que: subvention, prêt bonifié ou d'un bail à construction ou emphytéotique, attribués par une ou plusieurs collectivité territoriales, groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement.

Le montant de cette subvention doit être au minimum égal à :

  • 4000 € en zone A, 3000 € en zone B et C: pour 1 à 3 personnes;
  • 5000 € en zone A, 4000 € en zone B et C: pour 4 personnes et plus.
Afin de savoir si une telle aide sera accordée, le candidat acquéreur doit se renseigner auprès de l'ADIL et de la commune dans laquelle il envisage d'acheter ou de construire.

Le prêt à taux 0 (0%)

Ce prêt est accordé par l'état et remboursable sans intérêts sur une durée plus ou moins longue suivant les revenus de l'emprunteur, de la zone géographique et de la nature de l'opération (neuf ou ancien).

Ce prêt a un double avantage :

  • C'est un prêt gratuit (hors assurance);
  • Il comporte, pour certains bénéficiaires, une période de différé d'amortissement (sans charge de remboursement pour l'emprunteur) qui peut atteindre 18 ans.

L'intérêt de ce différé est de réduire la charge financière en début de remboursement, qui généralement est la période la plus difficile à franchir, puisque s'accumulent alors les échéances de tous les prêts bancaires.

Attention Le prêt à taux 0 n'ouvre pas droit en tant que tel à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) mais, si celui-ci viens en complément d'un prêt PAS pour lequel vous bénéficiez de l'APL, les mensualités du prêt à taux 0 seront prises en compte pour le calcul de l'APL. Pour bénéficier du prêt à taux 0, vous devez remplir la condition suivante :

  • Vous devez ne jamais avoir été titulaire d'un droit de propriété immobilière et acheter pour la première fois un logement destiné à votre propre usage. Cette règle ne concerne que les résidences principales, c'est- à dire que rien ne vous empêche d'obtenir un prêt à taux 0 si vous êtes déjà propriétaire d'une résidence secondaire ou d'un logement que vous donnez en location. En outre, des exceptions sont prévues, notamment au profit des personnes handicapées ou si vous êtes contraint de changer de résidence principale pour raisons professionnelles ou encore si à la suite de dommages causés par une catastrophe naturelle, vous devez vous reloger sur un autre site.
Toutefois, si vous vendez le logement précédemment acquis avec un taux à 0%, vous pouvez demander son transfert.

Son montant :

Il ne pourra pas dépasser :

  • 30% du coût de l'opération pour les logements neufs et 20% du montant pour les logements anciens (si le logement est situé en zone franche urbaine ou en zone urbaine sensible: 40% pour les logements neufs et 30% pour les anciens), en fonction de la localisation du logement, du nombre d'occupants, du logement et du caractère neuf ou ancien du logement;
  • 50% du montant du ou des autres prêts immobiliers, d'une durée supérieure à deux ans, destinés à financer l'opération. Ce taux est porté à 100% pour les logements neufs. Il n'est donc pas possible d'obtenir un prêt à 0% seul, sans avoir recours à un autre prêt.

Les établissements préteurs :

Seuls les établissements de crédit ayant passé une convention avec l'état sont habilités à accorder les prêts à O%. Le prêt est versé au vendeur ou au cocontractant de l'acquéreur par l'établissement de crédit pour le compte de celui-ci.

Les pièces à joindre pour une demande de prêt à 0%

  • La fiche de renseignement « Prêt à 0% »
  • Les justificatifs de la situation familiale (le cas échéant, certificat de grossesse)
  • Les justificatifs des ressources (avis d'imposition de l'avant- dernière année précédant l'année de l'offre de prêt).
Pour les étrangers ayant la nationalité d'un état membre de l'union Européenne, en plus des documents cités ci-dessus, une pièce d'identité vous sera demandée. Pour les ressortissants d'un état non membre de l'Union Européenne, en plus des documents mentionnés ci-dessus, un titre de séjour sera à fournir.

Le PAS (Prêt d'Action Sociale)

Est un prêt conventionné accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l'état. Son fonctionnement est règlementé et son taux d'intérêt plafonné. Il favorise l'accession à la propriété des ménages aux ressources moyennes ou modestes

Le PAS peut couvrir jusqu'à 100% de votre opération. Le cout total de l'opération comprend notamment, toutes taxes comprises telles que :
  • Le prix du terrain;
  • Les frais d'assurance dommage-ouvrage;
  • Certaines taxes qui se rapportent à la construction;
  • Les frais d'état des lieux obligatoires pour les logements acquis depuis plus de 20 ans;
  • Le cout des travaux y compris les honoraires liés à leur réalisation.
Par contre, les frais d'instruction de dossier du prêt et les frais notariaux ne sont pas pris en compte.

Vous pouvez compléter votre financement avec :

  • Votre apport personnel;
  • Un prêt à 0% du ministère du logement;
  • Un prêt d'épargne Logement;
  • Un prêt à taux inférieur ou égal à celui d'un prêt consenti complément d'un compte épargne logement;
  • Un prêt d'un organisme 1% du logement.
La durée du PAS est comprise entre 5 et 30 ans. Il est possible de rallonger la durée jusqu'à 35 ans maximum ou de la réduire sans limite. Vous avez le chois entre un PAS à a taux fixe, à taux révisable ou un PAS modulable. Le taux du PAS varie selon les différents établissements de crédit, vous avez donc intérêt à vous renseigner auprès de plusieurs établissements avant de vous engager.

Les conditions impératives pour pouvoir bénéficier d'un PAS sont les suivantes:

  • être Français ou étranger titulaire d'un titre de séjour;
  • Bénéficier de revenus inférieurs à certains plafonds applicables en métropole;
  • Le logement financé à l'aide d'un PAS doit constituer la seule résidence principale et permanente de l'emprunteur. Il doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Le prêt conventionné

C'est un prêt réglementé dont le taux peut être fixe ou variable et varie selon les établissements de crédit. Le prêt conventionné permet de financer la totalité de l'opération, sans aucun apport personnel. Le cout total de l'opération inclut: le prix d'acquisition, y compris les honoraires du géomètre et de négociation, les assurances de responsabilité ou de dommages, ainsi que les différentes taxes. Le prêt conventionné peut être consenti par toutes les banques ou les établissements financiers ayant passé une convention avec l'état. Il s'agit d'un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d'emprunt, accordé sans condition de ressources. Son principal avantage est qu'il donne droit à l'aide personnalisée au logement (APL).

Les logements financés par un prêt conventionné doivent répondre à deux conditions:

  • Le logement doit être destiné à la résidence principale (logement occupé au moins 8 mois par an) du bénéficiaire ou de sa famille (conjoint, descendants, ascendants ou ceux de son conjoint) ou celle de son locataire. Le logement doit être occupé dans l'année qui suit l'acquisition ou la réalisation des travaux (ou dans les six ans en cas de départ à la retraite, de retour d'outre mer ou de l'étranger).
  • Le logement construit ou acheté doit avoir une surface minimale, qui dépend de la situation familiale du bénéficiaire (voir le tableau ci-dessous). Lorsque le prêt est destiné au financement de travaux d'agrandissement, ceux-ci doivent aboutir à la création d'une surface habitable de 14 m2.
 
Composition du ménage Surface habitable minimale
1 personne
9 m2
2 personnes
16 m2
Par personne supplémentaire
9 m2
 

Sa durée :

Le prêt conventionné est amortissable sur une durée de 5 à 30 ans. Il est possible de réduire ou d'allonger la durée du crédit, et cela jusqu'à 35 ans.

Le prêt conventionné peut financer :

  • L'achat d'un logement neuf à usage d'habitation principale;
  • La construction d'une maison destinée à l'habitation principale;
  • L'achat d'un logement ancien sans obligation de travaux;
  • L'achat d'un terrain (dans le limite de 2500 m2) et la construction d'une maison sur ce terrain à condition que la construction soit achevée dans les trois ans suivant l'achat du terrain;
  • Des travaux d'amélioration ou des travaux d'économie d'énergie (dont le montant doit être au moins égal à 4000 €)
  • L'achat d'un logement destiné à la location.

Cumul de prêts

Le prêt conventionné peut être complété, à l'exclusion de tout autre financement par :

  • Un prêt à taux zéro;
  • Un prêt 1% Logement;
  • Un prêt principal d'épargne Logement;
  • Un prêt aidé (caisse des cadres ou d'allocations familiales) à condition que le taux d'intérêt n'excède pas 5%;
  • Un prêt « fonctionnaire »;
  • Un prêt relais accordé par une banque.

Le prêt épargne Logement

Ce prêt à été mis en place afin de favoriser l'épargne des particuliers, tout en leur offrant des prêts immobiliers à taux et le compte Plan épargne Logement (PEL).

L'épargne Logement se compose en deux phases :

  • Une phase d'épargne: Vous alimentez votre PEL par des versements réguliers. Votre épargne est rémunérée et est bonifiée par une prime d'état.
  • Une phase de prêt: A l'issue de la phase d'épargne, vous pouvez réaliser un emprunt selon des conditions définies au début de la phase d'épargne. Son montant est « proportionné » à votre effort d'épargne. Le montant du prêt est fixé par le total des intérêts perçus durant la phase d'épargne.

Avantages

  • Les prêts proposés ont généralement des taux intéressants;
  • Les frais de dossiers sont nuls;
  • Les intérêts perçus sont défiscalisés;
  • Pendant la phase d'épargne, l'argent est rémunéré à 6% sans risques.

Inconvénients

  • Le montant du prêt dépend des intérêts « acquis » au cours de la phase d'épargne et donc de l'épargne que vous avez réussi à accumuler. Plus les intérêts perçus sont importants, plus l'emprunt est conséquent. De fait, si vous avez placé peu d'argent sur votre PEL, le prêt que vous pourrez obtenir sera d'un montant faible

Le prêt épargne Logement permet de financer:

  • L'achat d'un terrain, si le prêt finance également la construction, dans la limite du cout de la construction seule;
  • La construction d'un logement;
  • L'acquisition d'un logement neuf ou ancien;
  • Des travaux d'agrandissement ou d'amélioration.
Il peut servir à financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement destiné à être loué. Toutefois, s'il s'agit d'un investissement locatif, vous ne pouvez l'utiliser pour acheter un logement ancien.

Le prêt 1% employeur

C'est un prêt immobilier dont peuvent bénéficier, sous certaines conditions, les salariés des entreprises employant plus de 10 personnes. Ce prêt dont le taux est d'environ 1,5% hors assurance, est notamment soumis à une condition d'occupation du logement en résidence principale. Le prêt employeur doit servir à financer des opérations concernant la résidence principale de l'emprunteur, celle de son conjoint, de ces ascendants ou descendants. La résidence principale correspond au logement oû la personne habite au moins huit mois dans l'année. L'occupation du logement doit être effective dans le délai maximum d'un an à compter de la date d'acquisition ou d'achèvement des travaux. Le délai est porté à 6 ans si le bien est acheté en vue de la retraite. Il peut être loué pendant ce délai avec l'autorisation du préfet. Cette condition d'occupation n'est plus exigée, en cas de force majeure, d'obligation professionnelle ou de raison de santé.

Le prêt 1% employeur peut financer :

  • L'achat d'un logement neuf;
  • La remise aux normes d'un logement ancien;
  • L'acquisition d'un logement ancien ( respectant les normes minimales d'habitabilité) avec ou sans travaux si l'emprunteur acquiert une résidence principale pour la première fois (ou s'il s'agit d'une mutation professionnelle).

Montant

Le montant du prêt varie en fonction :

  • De la nature de l'opération à financer (acquisition ou amélioration);
  • Des revenus de l'emprunteur;
  • De la zone géographique du bien à financer.
Notez que le montant du prêt n'excèdera pas 20% du prix du logement.

Le prêt social location accession (PSLA)

Il permet aux ménages aux ressources modestes d'accéder à la propriété. Ce prêt permet notamment aux locataires de devenir propriétaires, tout en bénéficiant d'un prix de vente du logement respectant certains plafonds. Il ne s'applique qu'a l'acquisition d'un logement neuf agrée par l'état comme éligible à ce type d'opération. Contrairement au prêt à l'accession sociale (PAS), l'emprunteur sera donc d'abord locataire du logement avant de devenir propriétaire.

Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif comportent deux phases:

  • La phase locative durant laquelle le locataire verse au propriétaire bailleur( HLM...) une redevance constituée de son « loyer » (déduit du prix du logement), et d'une indemnité d'occupation et de charges;
  • La phase d'accession permet la levée l'option, le locataire se porte alors acquéreur de son logement, il ne paiera plus de loyer mais des mensualités comme lors d'un achat immobilier à crédit.
Ainsi, le loyer versé pendant la phase locative équivaut à la constitution d'un apport personnel qui sera déduit du prix du bien lors de la levée l'option.

Les avantages de ce crédit immobilier sont nombreux :

  • Le PSLA peut tout à fait être cumulé à un autre prêt comme le prêt PAS, le prêt à taux zéro...
  • Le prix de vente du logement devra respecter les plafonds applicables en accession HLM;
  • Les mensualités de remboursement à la charge du ménage sont plafonnées: hors prime d'assurance, celles- ci ne doivent pas dépasser le montant du dernier loyer;
  • Le futur propriétaire pourra toucher l'Aide Personnalisée au Logement (APL);
  • La TVA sera a taux réduit: 5,5% (contre 19,6% habituellement lors d'une acquisition);
  • Une exonération de la taxe foncière pendant une durée de 15 ans;
  • Si le bénéficiaire se retrouve dans l'incapacité financière de lever l'option et d'accéder à la propriété, il sera forcément relogé (trois offres de relogement dans le parc locatif social);
  • Lorsque le bénéficiaire lève l'option, il profite d'un prix de cession du logement correspondant au prix fixé dans le contrat de location- accession minoré, à chaque date anniversaire de l'entrée dans les lieux, d'au moins 1%.
Pour en bénéficier; il faut occuper le logement que l'on souhaite acquérir à titre de résidence principale (au moins 8 mois par an) et avoir des revenus inférieurs aux plafonds suivants :  
Composition du ménage Zone A Zone B et C
1 personne   31.250 €   23.688 €
2 personnes   43.750 €   32.588 €
3 personnes   50.000 €   36.538 €
4 personnes   56.875 €   40.488 €
5 personnes   64.875 €   44.425 €