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Le bail commercial

Notions

Définition

Il s’agit d’un contrat par lequel le bailleur remet un bien à la disposition d’un locataire pour un usage commercial pendant une durée de 9 années maximum. Le loyer est fixé au démarrage et se trouve plafonné en cas de renouvellement.

Avantages pour le locataire

Le bail commercial confère au locataire le droit au renouvellement de son bail sans limitation de nombre. Le propriétaire, pour le refuser, doit justifier d’un motif légitime ou verser une indemnité d’éviction. Un congé ne peut être donné que par acte d’huissier à l’issue d’une période de trois ans avec un délai de préavis de six mois.

Conditions de base

Une seule condition préalable et essentielle pour pouvoir prétendre à la location d’un local commercial :
Etre immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et être en acticité, évidemment.

Le bail 3/6/9

C’est le plus courant des baux qui puisse être proposé lors de la location d’un local à but commercial.
Ce contrat est conclu pour une période de neuf ans avec la faculté de résiliation tous les 3 ans pour le preneur. Le locataire peut donc rendre les locaux à l’expiration de chaque période triennale avec déclaration d’un préavis de 6 mois donné par acte d’huissier ou à tout moment en respectant le préavis de 6 mois en cas de départ à la retraite ou d’invalidité.
Le bail se renouvelant par tacite reconduction, il faut un congé du bailleur par acte d’huissier ou à défaut, une demande de renouvellement du locataire par acte d’huissier.

Les conditions suspensives

Ces dernières figurent généralement dans le compromis de vente ou dans l’avant-contrat, elles suspendent l’exécution du contrat à la réalisation d’un événement. Le compromis ne produira alors ces effets que si les conditions suspensives se réalisent.
Si toutefois elles ne se réalisent pas, le contrat est caduc et la vente n’aura pas lieu. L’acquéreur peut alors se dégager de ses obligations et récupérer intégralement les sommes qu’il a déjà versées.
Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d’une partie.
Il existe plusieurs sortes de conditions suspensives, dont la plus fréquente est liée à l’obtention d’un prêt bancaire lorsque le prix est payé au moyen d’un crédit immobilier. Cette condition est obligatoire, sauf si l’acquéreur y renonce expressément. Cette fameuse condition a donc une importance capitale.

Durée

Dans la pratique, la condition a une validité de 2 à 3 mois pour laisser le temps à l’établissement bancaire d’étudier le dossier.

A SAVOIR
Il arrive que l’acquéreur ne souhaite plus acheter et il cherche alors à empêcher la réalisation de la condition, en ne sollicitant pas le prêt ou en s’arrangeant pour ne pas l’obtenir.
Un tel comportement est risqué car, à plusieurs reprises, les tribunaux ont estimés que dans ce cas l’acheteur était fautif et, par conséquent, ont réputé la condition réalisée et la vente parfaite, engageant de ce fait l’acheteur.

L’abbatement fiscal

L’abattement fiscal est une mesure tendant à diminuer la base d’imposition et à baisser les impts. L’abattement fiscal est aussi une réduction légale de la base d’imposition.

Le regroupement de crédits ou rachat de prêt

Il permet de diminuer des mensualités en allongeant la durée de remboursement des dettes.
Pour toute demande de restructuration de crédit, une simulation peut être faite auprès des sociétés de refinancement.

Vente d’un fonds de commerce

Le fonds de commerce représente un bien d’une valeur économique certaine .A ce titre, l’entreprise propriétaire du fonds peut en tirer profit en le vendant.

Recommandations préalables à la cession

Quelques recommandations sont à prendre en compte lors de la cession d’un fonds de commerce :

  • S’assurer que le vendeur est bien propriétaire du fonds de commerce : le gérant du fonds de commerce, dans le cas d’une location- gérance notamment, ne peut évidemment pas céder le fonds;
  • S’assurer que l’acquéreur peut devenir commerçant :
    • Il doit être majeur ;
    • Il ne doit pas faire l’objet d’une interdiction de commercer ou bien exercer une activité incompatible avec la qualité de commerçant (exemple : fonctionnaire, profession libérale…).
  • Estimer correctement la valeur du fonds : Il s’agit d’une étape particulièrement délicate non seulement parce qu’elle permet de définir le prix de vente, mais également parce qu’en cas de mauvaise évaluation, le vendeur risque de voir sa responsabilité engagée, tant à l’égard de l’acquéreur, qu’a l’égard de l’administration fiscale.

Les principales méthodes d’évaluation consistent :

  • à s’appuyer sur un pourcentage du chiffre d’affaire TTC moyen calculé sur les 3 dernières années d’exploitation ;
  • à calculer la valeur patrimoniale du fonds à partir de la valeur de ses éléments corporels (matériel et mobilier) et incorporels (droit au bail, clientèle, enseigne, nom commercial…).
    Les marchandises en sont exclues.

Composition du fonds de commerce

Le fond de commerce est composé :

  • De biens meubles corporels tels que le matériel, l’outillage ou les marchandises ;
  • De biens meubles incorporels. Cette dernière catégorie se divise en deux parties :
    • Les biens meubles incorporels ordinaires qui comprennent, d’une part, la clientèle élément essentiel et indispensable du fonds de commerce et, d’autre part, le droit au bail, le nom ou l’enseigne commerciale réputés céder en même temps que le fonds sauf stipulation contraire dans l’acte de cession ;
    • Les biens meubles incorporels extraordinaires qui comprennent les droits de propriété littéraire et artistique, l’ensemble des droits de propriété industrielle (les brevets d’invention, les marques et les dessins et modèles), les récompenses officielles ou médailles obtenues dans l’exercice de l’activité de l’exploitant. Ces biens doivent faire l’objet d’une mention expresse dans l’acte de vente pour être cédés avec le fonds de commerce.

La garantie des vices cachés

Les défauts cachés visés par la loi sont tels que l’acheteur n’aurait pas acheté le fonds de commerce ou aurait payé un moindre prix, s’il les avait connus.
Cette garantie ne joue pas sur les vices cachés :

  • Qui ont une existence antérieure à la vente ;
  • Ne sont pas apparents ;
  • Rendent inexploitable ou difficilement exploitable le fonds.

Citons par exemple, les défauts d’existence d’un bail commercial, l’absence d’autorisation administrative pour exploiter ou l’absence de clientèle. L’acheteur, en ce cas, dispose d’une option :

  • Soit il garde le fonds mais se fait restituer une partie du prix d’acquisition au moyen d’une action en justice, dite action estimatoire ;
  • Soit il restitue le fonds en contrepartie de la restitution du prix au moyen d’une action en justice dite action rédhibitoire.

Ces actions doivent être engagées dans un délai bref (apprécié, au cas par cas, par les juges du fonds) à compter de la découverte du vice (le plus souvent au moment de la prise de possession du fonds). Elles sont introduites par assignation devant le tribunal du commerce du lieu du domicile du vendeur ou auprès du tribunal désigné par la clause attributive de juridiction contenue dans l’acte de cession du fonds.

L’acte de cession

L’acte peut être établi par acte authentique (notarié) ou bien par acte sous seing privé. Dans les deux cas, le Code du Commerce exige de l’acte de fonds de commerce qu’il contienne :

  • Le nom du précédent vendeur du fonds, la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels ;
  • L’état des privilèges et nantissements (gages) du fonds ;
  • Le chiffre d’affaires réalisé au cours de chacune des trois dernières années d’exploitation, ou depuis son acquisition s’il ne l’as pas exploité depuis plus de trois ans ;
  • Les bénéfices commerciaux réalisés pendant le même temps ;
  • Le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu.

La cession d’un fonds de commerce est soumise à des formalités rigoureuses dont le manquement peut invalider l’ensemble de l’opération.

Outre le respect des mentions obligatoires devant être stipulées dans un écrit, certaines règles sont à respecter :

  • L’acte doit être rapidement inscrit au registre du commerce ;
  • Des droits d’enregistrement doivent être acquittés auprès de l’administration fiscale ;
  • La vente doit être publiée dans un journal d’annonces légales obligatoires.

EXCEPTIONS
Deux types de biens sont, en principe, non cessibles avec le fonds de commerce :

  • Les immeubles ;
  • Les créances et les dettes.

Licences et autorisations

Certaines activités commerciales sont réglementées et ne peuvent être exercées qu’à la condition préalable d’obtenir une autorisation administrative ou une licence.
Il existe deux grandes catégories de licences :

  • Celles accordées en considération de la qualification professionnelle de l’exploitant du fonds de commerce et qui sont en conséquence incessibles. L’acheteur devra donc justifier de la même qualification que celle du vendeur, afin d’obtenir de l’administration, l’autorisation d’exploiter l’activité (exemple : agence immobilière, agence de voyage…) ;
  • Celles qualifiées de « réelles » parce qu’attachées au fonds de commerce et transmissibles, de plein droit, avec lui (exemple : licence de débit de boisson, de restaurant…).