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La loi Pinel : ce que vous devez savoir

La loi Pinel est l’un des nombreux dispositifs fiscaux qui accordent de nombreux avantages sur le plan des investissements immobiliers. Plusieurs initiatives dans cette veine ont été prises par le gouvernement Français suite à la crise immobilière qui a touché une bonne partie du monde 2008. Les exonérations fiscales sont une bonne manière d’inciter les acteurs à investir dans la pierre, et le Pinel est un dispositif qui permet d’en bénéficier suivant que plusieurs conditions soient remplies.

L’essentiel sur la loi Pinel

La loi Pinel est une loi publiée par la ministre du logement Sylvia Pinel, lors de son exercice de ses fonctions au sein du gouvernement de François Hollande. Cette loi a été conçue pour être le successeur du dispositif Scellier, qui permettait des avantages similaires sur le plan fiscal pour les personnes qui sont intéressées par le domaine de l’immobilier.
Cette loi s’intéresse à plusieurs types de biens immobiliers. Une version de la loi est destinée à promouvoir l’intérêt pour l’investissement locatif dans les biens immobiliers neufs et la réhabilitation de biens existants, et une autre s’intéresse principalement aux biens anciens. Pour ceux qui envisagent de faire un investissement immobilier dans les domaines et territoires d’Outre-Mer, des dispositions existent pour leur permettre de bénéficier de réductions d’impôts.
Plusieurs critères sont évalués chez un bien immobilier avant qu’on puisse affirmer si celui-ci peut bénéficier des avantages de la loi ou non. En outre, son âge, l’usage qu’il est envisagé d’en faire et son emplacement géographiques sont d’une grande importance. Par exemple, pour la loi Pinel destinée aux biens immobiliers neufs, seulement certaines villes de France sont concernées. Plus tard, d’autres villes ont été éligibles au dispositif.
Une fois que qu’un bâtiment ou une maison cesse de répondre aux critères lui permettant de bénéficier du statut de bien immobilier Pinel, les avantages dont bénéficie le propriétaire ne sont pas effectifs. Toutefois, il ne lui sera pas réclamé de rembourser les avantages financiers qu’il a obtenu précédemment grâce au dispositif. Il ne lui sera juste plus permis de bénéficier de réductions d’impôts à partir du moment où le bien n’est plus éligible. Parmi ce qui peut causer cela, il y a un déménagement de votre locataire avant la période requise.

La loi Pinel et l’investissement locatif

Le domaine de l’investissement locatif est la première cible de la loi Pinel. En effet, ce domaine est resté en stagnation pendant de nombreuses années, et n’a connu qu’une croissance quasi-inexistante. Les raisons en sont diverses, dont une image de secteur trop couteux que les particuliers en ont. Cela n’a pas toujours été facile pour les particuliers de devenir des investisseurs immobiliers, en raison des conditions financières à remplir. Obtenir un crédit bancaire dans le but de faire l’acquisition d’un bien immobilier, que ce soit pour en faire une résidence principale, ou pour en faire la location, a été pendant longtemps une démarche compliquée.
Ce n’est qu’au cours des années passées que les banques sont devenues plus flexibles en ce qui concerne l’octroi de crédit aux particuliers. Il est utile de rappeler que les conditions pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier sont toujours les mêmes : une entrée d’argent stable, attestée par la possession d’un CDD au sein d’une entreprise, en plus de plusieurs années d’expérience au sein de la même entreprise, et également un apport financier minimal. La conséquence de la loi Pinel est une augmentation de l’intérêt pour le domaine de l’investissement locatif.
Outre le fait de disposer d’une source de revenus relativement stable par le biais des loyers des biens locatifs, la loi Pinel est également une manière pour devenir aisément propriétaire immobilier, sans pour autant devoir disposer d’une somme initiale très importante. En effet, après que la durée minimum pendant laquelle vous êtes contraints de faire la location du bien à un particulier, vous pouvez disposer du bien comme vous le désirez, que ce soit une revente de celui-ci ou le fait de l’utiliser en tant que résidence principale.

La loi Pinel pour les biens neufs

Les investisseurs immobiliers qui font l’acquisition d’un bien neuf ou dans la période d’achèvement des travaux, et cela avant le 31 décembre 2017, sont éligibles pour le dispositif Pinel. Les biens doivent posséder le label BBC 2005, ou se plier aux normes qui régissent les installations thermiques en immobilier. Les biens qui sont en cours de construction ne doivent pas prendre plus de 30 mois pour être achevés.
En plus de ces conditions, il faut que le bien immobilier en question soit mis en location pendant une durée minimum de 6 ans, qui peut aller jusqu’à 12 ans si le particulier le souhaite. La durée entre la fin des travaux et le jour où vos locataires emménagent dans le bien en question ne doit pas excéder 12 mois.En contrepartie, Le particulier se voit attribuer une réduction d’impôts qui peut atteindre 21% de la valeur de l’investissement. Cette réduction sera étalée sur les années au cours desquelles le bien est loué.Un plafond de 300 000 euros a été mis en place pour l’investissement initial.
Si la somme investie dépasse ce seuil, seuls les 300 000 euros seront pris en compte, et la déduction d’impôts ne sera pas effective pour les sommes supplémentaires.Ainsi, selon que toutes les conditions soient réunies, vous pouvez bénéficier de jusqu’à 63 000 euros en réduction d’impôts. Les loyers font également l’objet de plafonds, afin de les garder en dessous d’un seuil raisonnable. Plutôt que d’instaurer un plafond universel pour les biens Pinel, il en existe plusieurs, selon la ville ou zone géographique concernée.

La loi Pinel pour les biens anciens

Si faire l’acquisition d’un bien neuf ou bientôt terminé est relativement simple, les choses se compliquent quand il s’agit d’un bien à rénover. La loi Pinel offre des avantages aux personnes qui désirent faire la rénovation d’un bien immobilier en vue de le mettre en location. Généralement, les personnes qui recourent à la loi Pinel ancien sont celles qui ont déjà un bien immobilier en vue. En effet, il n’est pas aisé de trouver un bien à rénover qui remplisse les conditions requises par le dispositif.
En raison de l’importance des frais qui sont engagés (non seulement vous achetez un bien immobilier, mais vous vous chargez également d’en faire la réhabilitation, c’est-à-dire engager un architecte, etc.) vous devez évaluer la rentabilité de votre investissement. S’il existe un plafond de 300 000 euros pour les déductions fiscales qu’on peut obtenir via le Pinel, les avantages fiscaux peuvent ne pas compenser l’investissement.
Le bien immobilier ancien dont il est prévu de faire la réhabilitation doit passer par deux audits : le premier sert à évaluer quels sont les critères de décence du logement et de performances techniques qui ne sont pas respectées. Au moins 4 critères de décence de logement ne doivent pas être respectées, et également 6 des performances énergétiques. Le second audit est effectué après les travaux de réhabilitation, et à ce moment, tous les critères de décence du logement et de performances énergétiques doivent être respectés.
Une fois que la réhabilitation du bien en question est terminée, les dispositifs qui s’appliquent aux biens Pinel neufs sont effectifs. Il faut faire attention au cours de la réhabilitation du bien immobilier, et éviter de perdre vos factures, qui seront des attestations des frais encourus par les travaux. L’assistance de professionnels est également de mise pendant la période de réhabilitation.

La loi Pinel pour les SCPI

Les sociétés civiles de placements immobiliers peuvent également faire l’acquisition d’un bien immobilier et bénéficier du dispositif Pinel. Recourir à une SCPI pour un investissement locatif en Pinel est avantageux sur plusieurs points. Par exemple, les sommes engagées sont bien plus importantes que si vous étiez un simple particulier, ce qui rend possible d’initier des projets immobiliers de grande envergure, comme la construction de building composés de plusieurs appartements. Pour faire l’acquisition d’un bien immobilier via une SCPI, il suffit d’acheter des parts auprès de celle-ci. Le choix des projets à entreprendre se fait sur une base de votes des personnes membres de la société civile.
Une des conditions est qu’on ne peut pas faire usage de la loi Pinel pour plus de deux biens immobiliers par an. Ce n’est pas un problème pour les SCPI, car ils pourront initier la construction de grands bâtiments, ou en faire l’acquisition avant de le fractionner en appartements. Les revenus de chaque propriétaire de parts dans une SCPI sont divisés en fonction de la valeur de ces parts, et plus vos parts sont nombreuses, plus les revenus seront importants. Les impôts sont également directement déduits de ceux-ci, ainsi, une réduction d’impôts fait augmenter automatiquement les revenus engrangés via une société civile de placements immobiliers.

La loi Pinel a-t-elle atteint les buts fixés?

Le but de la création de la loi Pinel a été de redynamiser le secteur de l’investissement immobilier, non seulement en le rendant plus attractifs pour les actuels acteurs du milieu, mais aussi pour les particuliers. La pierre a toujours été considérée comme un investissement stable, toutefois, la crise immobilière qui a eu lieu en 2008 a diminué la confiance que les gens avaient en les propriétés immobilières. De plus, les conditions pour faire l’acquisition d’un bien immobilier se sont renforcées. La loi Pinel, qui a succédé à la loi Scellier, a permis une reprise notable au cours de ses années d’existence.
Si investir dans le bien locatif est ce qui est mis en avant, ce n’est pas nécessairement la finalité de tout investisseur en Pinel. En effet, les revenus du loyer couplés à la réduction fiscale peuvent rembourser une bonne partie de l’investissement initial encouru par les particuliers. Ainsi, ceux-ci peuvent faire l’acquisition d’un bien immobilier dont ils sont propriétaires, et qu’ils peuvent occuper en tant que résidence principale une fois que la période de location requise est dépassée, et cela avec un cout au final assez moindre.

La succession de la loi Pinel

Comme des conditions ont été réunies pour rendre le marché de l’immobilier plus intéressant, comme une baisse des taux de crédit qui a eu lieu en parallèle, les investisseurs immobiliers ont afflués. Entre 2014 et 2015, on a noté une hausse rapide du nombre d’investisseurs dans ce domaine. Il est notamment prévu que la hausse soit constante, et le dispositif Pinel a bénéficié d’une rallonge d’un an pour pouvoir permettre une continuité de l’essor.
Sans cette rallonge, les impacts sur l’immobilier pourraient être notables. Il est important que la loi qui assure la succession du Pinel propose des avantages aussi attractifs aux investisseurs. Autrement, la croissance qui prévaut actuellement risque de faire face à une baisse considérable. Via le Pinel, les investisseurs dans le domaine du locatif peuvent se voir rembourser plus du cinquième de leur investissement initial par le biais des remises d’impôts.

Où en France investir en Pinel ?

Ce ne sont pas toutes les villes de France qui sont éligibles pour le dispositif Pinel, et jusqu’ici, les zones comprises sont l’Île-de-France ainsi que plusieurs villes à grande population. Les plafonds de loyer sont vus au cas par cas, et si elles sont plus élevées dans certaines villes, il n’est pas nécessairement plus intéressant d’y investir. Le plafond du loyer n’est pas la seule caractéristique à prendre en compte dans le cas d’un investissement en locatif.En outre, il est mieux pour vous de choisir un endroit qui soit bien positionné par rapport aux zones à haute densité de population, que ce soit à proximité de grands centres économiques, d’université ou des deux.
Il est annuellement publié les résultats des bénéfices fonciers par rapport à la loi Pinel, et pour l’année 2016, c’est la ville de Loos dans le Nord qui est la plus intéressante, avec plus de 5,5% de bénéfices pour les biens immobiliers deux pièces loués. Il faut noter que le plafond de loyer n’a aucune incidence sur les positions des villes dans ces classements. En outre, la ville de Saint-Nazaire, où le plafond du loyer est plus ou moins pareil à celui de Loos, ne se trouve qu’à la 20ème place.

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