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L’immobilier à Bandol

Classée station balnéaire en 1923, Bandol offre sur le flanc de ses collines une vue sur mer imprenable. Sanary-sur-Mer, sa proche voisine, s’affirme comme un lieu agréable, calme et très convoité dans l’Ouest Var. Des atouts que les seniors ont définitivement intégrés et qui expliquent en partie leur succès immobilier en matière de résidences secondaires, sans compter un prix au m² des plus attrayant.

Les opérations immobilières demeurent peu nombreuses, du fait de la rareté du foncier disponible. Cette offre réduite trouve rapidement preneurs et porte le marché. De plus en plus souvent, nous ne gérons plus de stocks sur nos opérations car l’ensemble de nos biens sont acquis avant que la livraison soit faite. Nous ne vendons pratiquement plus qu’en loi Scellier, les acquéreurs étant attirés par la réduction d’impôt. Ces investisseurs recherchent en priorité des petites surfaces au sein de belles résidences situées à proximité des plages pour un budget moyen de 4 000 €/m2. Parmi nos programmes en vente, nous commercialisons dès à présent à La Valette-du-Var, une opération livrable fin 2012 constituée d’une trentaine d’appartements, notamment des deux pièces de 37 m2 à 150 000 € et des trois pièces de 58 m2 à 235 000 €, sans garage.

Les prix ont légèrement augmenté et le PTZ+ n’a pas vraiment d’incidence sur notre activité puisqu’il concerne avant tout les primo-accédants, peu présents parmi nos clients. Notre catégorie d’acheteurs est surtout composée de cadres seniors ou de secundo-accédants, désireux d’investir sur la côte. Le crédit n’est donc pas forcément nécessaire. Les gros budgets sont principalement détenus par les seniors ou les personnes ayant hérité de biens familiaux.

La demande est toujours très importante alors que certaines offres peinent à trouver preneur. Un déséquilibre davantage imputable aux critères de choix de nos clients qu’à une pénurie de foncier. De fait, de nombreux logements des années 1970-1980 se vendent plus difficilement en raison de l’absence de prestations phares comme l’ascenseur, la terrasse ou autres modernités. Un T3 de 65 m², entièrement refait à neuf et proposé à 250 000 euros ne trouvera pas aussi facilement acquéreur qu’un appartement neuf à un prix nettement supérieur. Les biens recherchés dans le centre représentent un gros manque. Nous avons réalisé une belle opération avec un 80 m² neuf livré en juillet 2011 – grande terrasse de 14 m², ascenseur privé et deux places de parking – pour 487 000 euros, soit 6 088 euros/m².

À quarante minutes à peine de Marseille et à dix de Toulon, la ville de Bandol est centrale et bien desservie. Entre autres avantages, elle permet à la fois de trouver des biens exceptionnels face à la mer, mais aussi des propriétés aux abords d’un arrière-pays qui respire le charme et l’authenticité.

Aujourd’hui, 70 % des acquisitions portent sur des résidences secondaires. Notre clientèle, composée majoritairement de retraités et de cadres supérieurs, recherche notamment des biens avec vue sur mer et une place de stationnement, deux arguments décisifs dans le cadre d’une signature de mandat. Il s’agit le plus souvent de demandes portant sur des deux ou trois pièces oscillant entre 50 et 70 m² avec un extérieur de type grand balcon ou terrasse. S’ils répondent à ces quelques critères, les logements peuvent se vendre rapidement entre 250 000 et 400 000 euros.

Le marché est d’autant plus vigoureux que les prix sont bien ajustés : après une période assez anarchique en raison des aléas de la crise en 2008, les prix restent certes élevés mais honnêtes, c’est-à-dire en phase avec ceux du marché. Les rotations se font donc rapidement, et tout au long de l’année. Objectivement, il n’y a aucune raison pour que cet enthousiasme retombe en 2011.

Les demandes que nous recevons portent essentiellement sur les stations balnéaires réputées, à l’instar de Bandol, Ollioules, Saint-Cyr- sur-Mer ou Six-Fours-les-Plages. La clientèle – parmi laquelle figurent désormais Danois, Suédois et Norvégiens – cherche des biens proches de la mer et privilégie plus le cadre de vie que la surface. Soit, sans surprise, un bien avec terrasse et gardiennage, voire un coin de verdure. Les deux et trois pièces sont souvent de petits modules et il faut compter de 150 000 à 180 000 euros pour un deux pièces de 25 à 30 m² et de 250 000 à 300 000 euros pour un trois pièces de 35 à 60 m².

Depuis quelque temps, nous constatons l’arrivée sur le marché d’une clientèle jeune, environ la quarantaine, souvent peu argentée, désireuse d’acquérir des biens accessibles à rénover pour les remettre en bon état et les revendre au bon moment, souvent six à douze mois plus tard, pour réaliser une belle plus-value. Je dois dire que j’ai été épatée par cette démarche originale et efficace, mais aussi par la qualité de certains aménagements, je pense notamment à la réfection complète d’une salle de bains ou à l’abattement de cloisons pour offrir de nouveaux volumes à un logement donné. Je tire mon chapeau à ces jeunes, créatifs, vraiment tenaces et courageux.

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