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Guide de la vente immobiliere

Vente immobiliere

La vente de votre appartement avec une agence immobiliere permet de le valoriser au mieux.

En France, la moitié des transactions immobilieres sont réalisées par l’intermédiaire des agences immobilieres.
C’est la loi Hoguet du 2 janvier 1970 modifiée le 1er juillet 2004 qui réglemente leur activité.

  • Les agences doivent être titulaires d’une carte professionnelle délivrée par le Préfet : cette carte atteste de l’aptitude professionnelle de leurs agents.
  • Les agences sont tenues à une obligation de moyens : pour valoriser les biens et défendre les intérêts de leurs clients.
  • Les agences ont surtout un devoir de conseil dont l’importance est capitale dans le cadre de transactions telles que les transactions immobilières.
  • Enfin elles sont censées intervenir activement dans la négociation, et assister leurs clients à la signature des compromis et des actes de vente.

Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?

Lorsque vous confiez votre bien à une agence immobiliàre, elle signe avec vous une piece juridique préalable à toute action commerciale : c’est le «mandat de vente».
Ce mandat de vente est ensuite enregistré par l’agence sur un registre conforme, relié et conservé pendant dix ans.

Quels mandats de vente peut-on signer ?

Le mandat simple de vente autorise le vendeur d’un bien immobilier à mandater plusieurs professionnels en même temps.
Le mandat exclusif de vente permet au vendeur de mandater un unique professionnel durant une période déterminée au préalable (au minimum 3 mois).

Les avantages du mandat exclusif

VIDATI IMMO vous propose tout son savoir afin de vendre au juste prix dans un délai raisonnable votre appartement grace à sa clientele parisienne et etrangere et vous bénéficier de services privilégiés tel nos plans média et marketing haut de gamme sont mis en place sur Internet, dans la presse spécialisée et en agence. Les visites font l’objet d’une attention et d’un suivi encore plus personnalisé.

De valoriser votre bien en toute sécurité. Ceci permet d’éviter l’affichage de votre bien dans plusieurs agences à des prix différents, car ceci a toujours un effet négatif voire dissuasif sur l’acheteur potentiel.

De vendre plus rapidement et au meilleur prix : Les intervenants sont moins nombreux ce qui facilite les négociations avec les acheteurs potentiels.

Les différentes étapes de la vente

VIDATI IMMO et son service juridique vous accompagne dans le vente d’un bien immobilier

La vente d’un bien immobilier comporte généralement 2 étapes :

  1. la signature d’un avant contrat ou promesse de vente.
  2. la signature de l’ acte de vente authentique chez le notaire.

L’avant contrat

Elle établit entre le vendeur et la personne qui se propose d’acheter son bien un lien écrit, généralement sous la forme d’un « compromis de vente » c’est-à-dire d’un avant-contrat engageant juridiquement les deux intervenants.

Apres sa signature, le vendeur ne pourra pas promettre ou vendre son bien à un acheteur plus offrant, et l’acheteur ne pourra pas se rétracter sans conditions.
La promesse de vente peut être signée à l’agence sous seing prive ou chez un notaire ; son enregistrement n’est pas obligatoire.
Préalablement à la vente, vendeur et candidat acquéreur signent un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature engage le vendeur et le candidat acquéreur.
Cependant, afin d’assurer à l’acquéreur non professionnel une meilleure sécurité juridique, le législateur a mis en place (loi solidarité et renouvellement urbain du 13.12.00) puis a modifié (Loi du 13.07.06 portant engagement national pour le logement : article 96/ Code de la construction : article L 271.1) un droit de rétractation à son profit.

Aussi, l’acquéreur non professionnel qui souhaite revenir sur son engagement peut le faire dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la premiere présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat.
Le délai de 7 jours ne commence à courir que des lors que l’avant-contrat lui a été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (pli d’huissier notamment).
La rétractation doit être exercée dans les mêmes formes : lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (pli d’huissier notamment).
Lorsque l’acte est conclu par un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire, avocat…), l’avant-contrat peut être remis directement à l’acquéreur. Les deux procédés qui sont visés sont la remise contre émargement et la remise contre récépissé. La remise de l’acte doit être attestée selon des modalités fixées par décret (décret à paraitre).
Une fois le délai de 7 jours écoulé, l’acquéreur n’a plus la possibilité de se rétracter (hormis le cas ou le contrat le prévoirait).
C’est pourquoi, la rédaction de l’avant-contrat est extrêmement importante.

Il est conseillé de la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et l’acheteur.

L’avant-contrat peut être :

  • soit une promesse unilatérale de vente ;
  • soit un compromis de vente.

Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire fait une offre de vente par laquelle il donne au candidat acquéreur une option sur son logement pendant un délai clairement précisé.
La promesse unilatérale de vente établie sous-seing privé, c’est à dire rédigée sur papier libre et signée par le candidat acquéreur et le vendeur, doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours au bureau d’enregistrement(se renseigner aupres du centre des impôts).
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique correspond à une vente ferme qui engage le candidat acquéreur comme le vendeur.

Avant de signer un compromis de vente le candidat acquéreur doit donc s’assurer que le logement correspond bien à ce qu’il recherche.
Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

L’avant-contrat peut aussi être une promesse unilatérale d’achat, dans ce cas, seul le candidat acquéreur s’engage sans avoir la garantie que le logement lui sera vendu.
Quelles sommes d’argent peuvent vous être demandées à la signature de l’avant-contrat ?

Le principe est qu’avant l’expiration du délai de rétractation nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit.

En revanche, il est possible de convenir d’un versement apres l’expiration du délai de sept jours : l’avant-contrat est alors conclu sous condition suspensive de la remise de la somme contractuellement prévue (indemnité d’immobilisation, dédit…) à la date convenue.

Exception à ce principe :

Le versement de sommes d’argent est cependant possible avant l’expiration du délai de rétractation sous deux conditions cumulatives :

  • l’avant-contrat doit être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente,
  • et l’acte doit être conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant recu mandat pour prêter son concours à la vente.

Dans ce cas, le versement se fait uniquement entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financiere affectée au remboursement des fonds déposés. Si l’acquéreur se rétracte, la somme doit lui être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Le versement avant l’expiration du délai de rétractation est donc interdit dans les transactions entre particuliers.
Par ailleurs, il est interdit d’assortir un engagement d’achat (promesses et offres d’achat) d’une obligation de versement d’une somme d’argent quelle qu’elle soit à peine de nullité (Code de la construction article L 271.2).
Cette interdiction s’applique aux professionnels comme aux particuliers.

L’acte de vente authentique

Le contrat de vente d’un immeuble est signé devant un notaire.

En principe, c’est le notaire du vendeur qui se charge de l’opération, mais l’acquéreur peut demander à son notaire de l’assister à titre de conseil.
Si les deux notaires participent à la rédaction de l’acte, ils se partagent les honoraires sans frais supplémentaires pour l’acquéreur et le vendeur.
Le notaire a une obligation de conseil vis-à-vis de ses clients et une responsabilité personnelle vis-à-vis de l’acquéreur pour l’accomplissement de toutes les formalités.

Le saviez-vous ?

Si le contrat de vente n’est pas précédé d’un avant-contrat (promesse unilatérale ou compromis), vous disposez d’un délai de réflexion de 7 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte de vente par le notaire.

Le délai de 7 jours ne commence à courir que dès lors que le projet d’acte vous a été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (pli d’huissier notamment). Le projet d’acte peut également vous être remis directement par le notaire soit contre émargement, soit contre récépissé. Dans ce cas, la remise de l’acte doit être attestée selon des modalités fixées par décret (décret à paraitre).

Pendant ce délai :

  • l’acte authentique ne peut en aucun cas être signé,
  • aucune somme ne peut être versée (Code de la construction et de l’habitation : article L. 271-2).