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Explication sur l’ancienne et la nouvelle GRL

Explication sur l’ancienne et la nouvelle GRL
I/ LA NOUVELLE GRL
2010 II/ L’ANCIENNE GRL
2006 III/ NOTRE OFFRE

Garantie Universelle des Loyers - GUL

I/ LA NOUVELLE GRL
a/ Définition :
Destiné à couvrir un large public de locataires, le nouveau dispositif GRL (effectif à partir de début février 2010) se caractérise par un contrat d’assurance conclu entre l’Assureur et le Bailleur. En effet, le Conseil d’Etat a établi un cahier des charges concernant les assurances loyer impayé, qui doit être respecté par les assureurs. La Garantie universelle risques locatifs vient remplacer la Garantie risques locatifs mal connue des bailleurs et des locataires.
L’existence de différents produits d’assurance loyer impayé, a freiné considérablement le développement du dispositif GRL mis en place à la fin de l’année 2006. C’est pourquoi, le Gouvernement et les partenaires sociaux ont souhaités réviser celui-ci.
La nouvelle GRL permettra :
• D’empêcher toute discrimination entre locataires,
• D’apporter des garanties fortes aux propriétaires,
• De réduire le nombre des expulsions,
• D’éviter toute dérive financière.

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Dorénavant, les sociétés d’assurances liées au nouveau dispositif proposeront un produit unique qui couvrira les propriétaires contre les risques d’impayés de tous les locataires présentant un taux d’effort (part du loyer dans les ressources) inférieur ou égal à 50%. Le contrat socle (nom donné à ce type de contrat) est commercialisé par les assureurs, qui ont signée la convention avec l’APAGL, via leurs réseaux habituels de distribution vers les bailleurs.

b/ Conditions relatives aux logements et aux locataires :

Sont concernés les logements locatifs qui remplissent les conditions suivantes :
o Logements situés sur le territoire français,
o Logements occupés à titre de résidence principale par leurs locataires,
o Logements dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 2000 € à la date de souscription initiale du contrat.

Sont exclus de cette convention :
o les logements faisant l’objet d’une sous-location,
o les baux commerciaux, ruraux et professionnels,
o les logements qui, d’une part n’appartiennent pas à des propriétaires bailleurs personnes physiques ou à des sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents, d’autre part, font l’objet d’une convention en cours.

Le contrat socle peut couvrir à la fois des locataires entrants et des locataires en place.
1°) Les locataires entrants.
• Les locataires éligibles 1% Logement sont :

Les ménages locataires dont le taux d’effort est inférieur ou égal à 50% et qui sont considérés comme relevant d’une situation précaire(CDD).
Les locataires dont le taux d’effort est supérieur à 28% et inférieur ou égal à 50% et qui relève des situations suivantes :
– salariés des entreprises du secteur privé non agricole, y compris les anciens salariés retraités et les travailleurs saisonniers, et ce quels que soient leur ancienneté, la nature de leur contrat de travail et le nombre de salariés dans l’entreprise,
– les jeunes de moins de trente ans en recherche ou en situation d’emploi,
– les étudiants boursiers.
• Les locataires éligibles Etat sont :
– Titulaire de contrats de travail en dehors du secteur privé non agricole autres que les contrats à durée indéterminée dont la période d’essai à expiré,
– Bénéficiaires des minima sociaux,
– Demandeurs d’emplois indemnisés
– Etudiants non salariés, non boursiers

2°) Les locataires en place.

Si la date d’effet du bail est antérieure d’au moins six mois à la date de souscription du contrat :
– Le locataire est éligible au contrat sous réserve qu’il n’y ait pas eu deux mois, consécutifs ou non, impayés de façon globale ou partielle au cours des six derniers mois précédant la date de souscription du contrat,
– Dans le cas contraire, le locataire n’est pas éligible.

c/ Les acteurs de ce dispositif :

? Action logement (anciennement 1% logement) : les entreprises s’engagent avec les salariés.
? APAGL (Association pour l’accès aux garanties locatives)
? UESL (Union d’économie sociale du logement)
? L’Etat
? Les assureurs

Action Logement ou l’Etat, selon les publics, apporteront une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la « sur sinistralité » liée aux défaillances des locataires les plus modestes.

d /Pourquoi ce dispositif ?

Ce dispositif tend à responsabiliser les locataires :

L’APAGL assure auprès des locataires relevant de la catégorie des locataires éligibles 1% Logement /Etat une démarche préventive des sinistres et une démarche curative, sans que ces démarches aient pour effet d’exonérer les locataires de leurs responsabilités.

En cas d’impayés, un traitement social sera mis en œuvre pour les locataires de bonne foi (maladie, chômage, divorce…) afin de trouver une solution à leurs difficultés.

Ce traitement social sera néanmoins assorti de l’obligation, pour le locataire, de reprendre le paiement des loyers. Si cette condition n’est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés sera engagée.

Afin d’éviter toute dérive financière, un dispositif de contrôle des assureurs sera mis en place. En cas de dysfonctionnement (non suivi des sinistres par les assureurs), des sanctions, notamment financières, pourront être engagées à l’encontre des assureurs.

De plus ce dispositif est également très intéressant fiscalement :

• Primes déductibles des revenus fonciers
Ou
• Crédit d’impôt à hauteur de 50% du montant de la prime des contrats d’assurance GRL.

e/ De nouvelles directives :

Le nouveau dispositif s’articulera autour des règles suivantes :

• Seuls les assureurs pourront dorénavant proposer des assurances contre les impayés de loyer. (taux d’effort du locataire inférieur ou égal à 50%),
• Le 1% Logement ou l’Etat apporteront une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sur-sinistralité liée aux défaillances des locataires qui présentent un taux d’effort compris entre 28 ET 50% ainsi que des locataires en situation précaire dont le taux d’effort est inférieur à 50%,
• Le 1% Logement prendra en charge les salariés (CDI, CDD, intérim, etc …..), les retraités, les jeunes et les étudiants boursiers. L’état aura à sa charge les fonctionnaires, les minima sociaux et les autres professions non salariées.
• Les locataires de bonne foi bénéficieront, dés les premiers impayés, d’un traitement social afin de trouver rapidement une solution à leur problème,
• Les locataires de mauvaise foi feront l’objet de procédures « classiques » de recouvrement,

• Le contrôle des dérives (individuelles ou collectives) se fera en partenariat avec les assureurs. Selon la gravité des dérives, les sanctions suivantes pourront être prononcées : injonction, sanction financière et résiliation.

f/ Quelles sont ces nouvelles garanties ?

Ce contrat d’assurance couvre principalement le risque d’impayés portant sur le loyer :
Un sinistre est constitué soit en cas d’impayé total pendant deux mois consécutifs ou non, soit en cas d’impayé partiel.

• Les loyers impayés d’un montant maximum de 2000€ CC/MOIS jusqu’au départ du locataire.
(garantie globale de 70 000€ TTC)
• Les frais de procédure et la gestion de recouvrement
(inclus dans la garantie globale)
• La prise en charge de toute forme de dégradation locative (7 000€ TTC maximum)
L’indemnisation des dégradations locatives couvertes par le contrat prend en charge les coûts des travaux de remise en état. Elle est versée dans la limite d’un plafond de 7700€ TTC. Pour les locations meublées, ce plafond est fixé à 3500€ TTC.

Un sinistre constaté après la résiliation du contrat d’assurances ne peut pas faire l’objet d’une indemnisation au titre des garanties dégradations locatives, et ce même si d’autres sinistres sont en cours pour le même locataire.
La prise en charge des frais de contentieux comprend :
• Les frais de procédure
• Les honoraires d’huissier, d’avocat ou d’avoué dont l’intervention est rendue nécessaire
• Les frais visant à l’expulsion du locataire défaillant (frais d’intervention du serrurier et de la police inclus, frais de garde meubles et frais de déménagement)

II/ QU’EST-CE QUE LA GRL ?
a/ Historique :
Le dispositif de Garantie des Risques Locatifs a été créé à la fin de l’année 2006 par le Gouvernement et les partenaires sociaux (dont l’UESL, union d’Economie Sociale pour le logement, gestionnaire du 1% logement) dans le but de favoriser le logement pour tous.
Ce dispositif était destiné à assurer les propriétaires bailleurs contre les risques d’impayés des loyers.
L’Etat intervenait également dans ce dispositif GRL pour les populations les plus démunies. (Taux d’effort compris entre 33% et 50%).
b/ Pourquoi ?
• Faciliter l’accès au logement au plus grand nombre de locataires (CDD, étudiants, retraités, intérimaire …..)
• Rassurer et inciter les propriétaires bailleurs à mettre leurs biens en location.
• En garantissant aux propriétaires le paiement des loyers et des dégradations immobilières face à des locataires indélicats.
• En allégeant les règles de solvabilité des locataires.

Mais dans la pratique, la GRL coexistait avec d’autres produits d’assurance (Garantie Loyers Impayés).
Les propriétaires qui décidaient de prendre une assurance préféraient très souvent opter pour la GLI plutôt que pour la GRL, considérée comme une assurance réservée aux ménages les plus modestes.

c/ Qui gérait ce dispositif ?

L’APAGL (Association pour l’accès au garanties locatives )
Ses missions sont :
Une analyse sociale de la situation du locataire en impayé et de lui proposer un plan de remboursement.
Une action préventive : information des locataires en cas de changement de situation.
Une action de traitement des impayés : mise en relation des comités interprofessionnels du logement, les chambres de commerces et les associations locales.

PLUS VALUE SOCIALE

REDUIRE LE NOMBRE DE PROCEDURES CONTENTIEUSES

PREVENIR LES EXPULSIONS

LUTTER CONTRE LA VACANCE DE LOGEMENTS
(environ 200 000)

FLUIDIFIER LE MARCHE LOCATIF PRIVE

d/ Les plus pour bailleurs et locataires :
Pour les bailleurs.
• Louer ou relouer son logement plus rapidement (sécurité financière et facilité de gestion)
• Participer à l’intérêt général, en permettant aux personnes modestes et fragilisés de se loger
• Paiement des travaux de remise en état de son logement en cas de détériorations
• Règlement de la totalité des loyers et des charges dés le 1er impayé de loyer.
• Mettre en location son logement avec une garantie de paiement des loyers, pour une prime d’assurance faible et déductible fiscalement.

Pour les locataires.

• Disposer d’un plus grand choix d’offres locatives.
• Accéder à un logement sans pour autant répondre aux critères de solvabilité exigés actuellement (revenus=à 3 ou 4 fois supérieurs au montant du loyer).
• Etre dispensé de fournir une caution personne physique ou morale.
• Bénéficier d’un traitement social, en cas de modification de sa situation sociale ou professionnelle.
• Obtenir des conditions adaptées de remboursement de la dette et bénéficier des aides du 1% logement.

CONFIANCE RETABLIE ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES

COMBIEN CELA COUTAIT-T-IL ?

• Pour un bailleur isolé :
2,50% TTC du loyer annuel +charges. Payable d’avance.

• Pour les propriétaires qui font gérer leurs logements par un professionnel de l’immobilier :
1,80% TTC du loyer annuel+charges. Payable à terme échu par trimestre.

e/ Les avantages :

• Primes déductibles des revenus fonciers
Ou
• Crédit d’impôt à hauteur de 50% du montant de la prime des contrats d’assurance GRL.

III/ LA GESTION LOCATIVE ET NOUS

LA CONFIANCE RETABLIE ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES

a/Les garanties du contrat de gestion locative :

• Envoi des avis d’échéances et des quittances aux locataires.
• Perception des loyers et des charges.
• Révision annuelle des loyers.
• Régularisation des charges locatives.
• Vérification annuelle des attestations d’assurance et d’entretien.
• Information du Trésor Public de chaque mouvement de locataire pour la taxe d’habitation.
• Gestion des impayés et des sinistres.
• Etablissement et envoi de vos comptes de gérance chaque mois.
• Versement de vos revenus locatifs par virement bancaire mensuel.
• Paiement des charges au syndic.
• Suivi des travaux d’entretien
• Déclaration des revenus fonciers.

De plus,

• Mise en publicité de vos biens.
• Visite de vos biens.
• Sélection de candidature.
• Contrôle de solvabilité.
• Etablissement du contrat de location et des diagnostics.
• Suivi des sinistres.
• Représentation du propriétaire aux assemblées générales de copropriétaires.

b/Quelles sont les garanties d’une Assurance Risques Locatifs ?

A/ GARANTIE LOYER IMPAYE
• La garantie du règlement illimité (dans le temps et montant) des loyers.
• Sans franchise et sans plafond de montant loyer mensuel.
B/ DETERIORATIONS-DESTRUCTIONS-ALTERATIONS
• Prise en charge financière du sinistre à hauteur de 7 623€ maximum (selon nombre de pièces du bien).
• Franchise de 381€
• Prise en charge des dommages consécutifs à une expulsion (+ honoraire experts).
C/ CONTENTIEUX
• Prise en charge des frais de procédure (huissier-avocat) à hauteur de 4 573€ TTC sur présentation de justificatif, mais illimitée si confiée à l’assureur.
D/ PROTECTION JURIDIQUE
• Le seuil d’intervention doit être égal à 381€.
• Prise en charge à hauteur de 2 287€/litige.

Referencement immobilier

Cette assurance conjuguée à la gestion locative est déductible de vos impôts fonciers. La prime de cette assurance associée à la gestion de votre bien représente 9% de vos loyers mensuels.

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