vidatI immo : 0783841526

Epinay Terrain constructible pour un 15.000 m2 de commerces, bureaux ou activités

Epinay Terrain constructible pour un 15.000 m2 de commerces, bureaux ou activités

ZAC Central 1
Epinay Terrain constructible pour un 15.000 m2 de commerces, bureaux ou activités pas possible de construire d’habitation.

VIDATI INVEST recherche un partenaire promoteur pour acheter le terrain, construire. VIDATI Agence immobilière propose à la location ou à la vente 15.000 m2 de commerces, bureaux ou activités.

ANALYSE SOMMAIRE DU SITE.

L’environnement
Le terrain est situé au carrefour de l’avenue Salvador Allende et de la rue de Paris à Épinay sur Seine (93). Il fait partie de la ZAC Intégral s’inscrivant dans le projet ANRU d’Épinay-sur-Seine sur laquelle Plaine Commune Développement est missionnée au sein d’une Convention Publique du Renouvellement Urbain (CPRU).

Situé à 400 m de la gare d’Épinay-sur-Seine du RER ligne C, il sera desservi par la nouvelle ligne de tramway « Tram Y » dont les travaux sont en cours et la mise en service prévue en 4014. Une station de tramway sera construite face au terrain sur le trottoir opposé de l’avenue Salvador Allende.

En venant de Paris, après avoir traversé la Seine par la N 310 et parcouru environ 300 m sur l’Avenue du 18 juin 1940 au tissu urbain lâche, le terrain se présente sur le carrefour comme une proue marquante, site idéal pour une entrée de ville.

Sur les parcelles arrière du terrain sera construite une dalle paysagée recouvrant des parkings en rdc. Une série de jardins « suspendus » s’étendront ainsi le long des limites séparatives, ce qui limitera le besoin de recul de la nouvelle construction et évitera le désagrément pouvant occasionner une construction mitoyenne.

Une série de projet parsème la zone de notre intervention dans le cadre de la rénovation urbaine du centre d’Épinay, une carte ci-après situe les principales opérations en cours ou projetées.
SYNTHÈSE DU PLU

Découpage parcellaire :
Lot A – UR 1 : 2207 m2
Lot B – UR 2 : 1506 m2
Lot C – UR 3 : 2478 m2
Lot D – UR 4 : 1190 m2 dont 56 m2 à acquérir sur le domaine public
Lot E – UR 5 : 1325 m2 dont 56 m2 à acquérir sur le domaine public

Le totale de ces surfaces représente un terrain de 8706 m2.

– Zone et type d’occupation
Ces lots sont dans la zone UCV du PLU dont le type d’occupation ou d’utilisation des sols permettent le logement, l’activité ou le bureau. Néanmoins, la marie ne souhaite pas vendre ces terrain pour un opération immobilière de type logements.
Il est à rappeler que ces terrains ne sont pas en zone inondable.

Nota : les affouillements dont la profondeur excède 2 m et la superficie 100 m2 font l’objet d’une autorisation.

– Emprise au sol
Dans cette zone, nous ne sommes pas soumis à un coefficient d’emprise au sol.

– Occupations des sols
Dans cette zone, nous ne sommes pas soumis à un coefficient d’occupation des sols

– Retraits
Toute construction peut être édifiée à l’alignement de la voie publique ou en retrait.
En revanche la construction doit respecter un retrait par rapport aux limites séparatives dont la longueur est de :
– L = H/2 avec un mini de 4m si la façade possède des vues directes.
– L = H/3 avec un mini de 3m si la façade ne possède que des vues indirectes.

– Hauteur
La hauteur maximum de construction est de 32 m pour toute construction hors logement.

– Espaces libres
25% minimum de la surface des terrains doivent être libres de toute construction.
70% des espaces libres doivent être traités en espaces paysagés (aires de jeux, détente, …)
Ces espaces paysagés doivent comporter au minimum 50% d’espaces verts (70 cm mini de terre végétale) avec 1 arbre à haute tige pour 400 m2 d’espace libre.

– Stationnements
La norme concernant le nombre de place de stationnement dans la zone UCV est définie selon l’utilisation des terrains. Pour une occupation de type « Commerces, restaurants » de plus de 250 m2 SHON, il est fixé 1 place de stationnement pour 40 m2 SHON.
En revanche, pour une construction de type « Centre commercial », c’est à dire de plus de 10 commerces, restaurants, bureaux, services,…, il n’est pas fixé de règle.

– Conclusion
L’application de ces règlementations sur les terrains concernés permet une estimation de la superficie maximum d’emprise au sol d’une construction. Cette emprise sera variable selon le retrait des façades le long des limites séparatives, les traitements en espaces public ou semi-public des abords particulièrement les zones de transition entre la station tramway, le terrain et la zone « arrière ».
En appliquant strictement les divers coefficients du PLU, nous arrivons à ce récapitulatif des surfaces :
– surface terrain 8706 m2
– emprise au sol construite 6530 m2
– espace libre 2176 m2
dont
– voiries et stationnements 653 m2
– espaces paysagés 1523 m2
dont
– espaces verts 761 m2

En considérant les besoins d’élargissement de certains trottoirs, la réalisation d’éventuels accès et stationnements particuliers (pompiers, transport de fonds, livraisons,…), il sera préférable de réduire la superficie d’emprise au sol maximum à environ 6000 m2.

Laisser un commentaire